Жылжымайтын мүлік мәмілелері: 2026 жылдан бастап қандай схемалар салықты толықтырады

- Олег Игоревич, осы саладағы өзгерістер жылжымайтын мүлік нарығындағы сатып алушылар мен сатушылар үшін салық төлеуді айналып өту тәсілі ретінде сыйға тарту (сыйға тарту шарттарының) өсуіне түрткі бола ала ма?

- Мұндай мүмкіндікті жоққа шығаруға болмайды. Шынында да, нақты сатып алу-сатуды қамтитын сыйлық шартын ресми түрде жасасу жеке табыс салығының пайда болуынан жалтару тәсілі ретінде пайдаланылуы мүмкін. Бірақ бұл салық салуды оңтайландырудың өте қауіпті және заңсыз әдісі. Егер сіз туыстарыңыз бен басқа жақын адамдар арасындағы мәмілелерге қатысты болмасаңыз, мүлдем бейтаныс адамның басқа адамға пәтер беру ықтималдығы қандай? Нақты өмірде - іс жүзінде нөлге тең. Осыған байланысты, мұндай" сыйлықты " тексеру кезінде оңай анықтауға болады.

- Егер Тараптар пәтерді ақша беру арқылы сатып алу-сатуды іс жүзінде жасаса, бірақ оны екі жылдан аз уақыт иеленуден туындайтын құн өсіміне салынатын салықтан құтылу мақсатында сыйға тарту шарты ретінде ресімдесе, екі тарап үшін қандай заңды тәуекелдер туындайды?

- Мұндай мәміле азаматтық заңнамада жалған атауды енгізеді. Бұл дегеніміз, Тараптар өз еріктерін қандай да бір заңды нәтиже жасауға бағыттайды, бірақ олар нақты мәмілені білдіреді, олар қандай да бір сыртқы қабықпен жабады. ҚР Азаматтық кодексінің 160-бабында егер мәміле басқа мәмілені жабу мақсатында жасалса, онда тараптар шын мәнінде көздеген мәмілеге қатысты ережелер қолданылады деп белгіленеді.

Басқаша айтқанда, егер сыйға тарту жалған мәміле екені анықталса және іс жүзінде Тараптар арасында ақылы иеліктен шығару орын алса, онда тараптар арасында жасалған шарт сатып алу-сату шарты болып саналады. Менің ойымша, тараптардың ықтимал заңды тәуекелдері туралы емес, мұндай мінез-құлыққа жол берілмейтіні туралы сұрақ қою керек.

Азаматтық заңнама адамдардың өздеріне тиесілі құқықтарды жүзеге асыру кезінде адал, ақылға қонымды және әділ әрекет етуі, заңнамадағы талаптарды, қоғамның адамгершілік принциптерін сақтауы керек екенін анықтайды. Заң ешкімнің өзінің жосықсыз мінез-құлқынан артықшылық алуға құқығы жоқ екенін айтады, ал талаптарды сақтамаған жағдайда сот адамға өзіне тиесілі құқықты қорғаудан бас тарта алады.

Сондай-ақ Салық кодексінің 8-бабының 2-тармағында бекітілген салық төлеушінің адалдық қағидаты бар, оған сәйкес салық төлеушінің салықтық пайда алу (салықтық үнемдеу) және салық төлемдерін азайту мақсатында өзінің заңсыз әрекеттерінен пайда алуына жол берілмейді.

- Салық органдарының немесе басқа да мүдделі тұлғалардың, мысалы, донордың мұрагерлері, кредиторлар - осындай сыйға тарту шартына дауласу ықтималдығы қаншалықты жоғары? Мұны қандай негіздер бойынша жасауға болады?

- Сыйға тарту-бұл өтеусіз мәміле. Рим құқығында бұл терминологиялық тұрғыдан animus donandi деп аталды, яғни сыйға тартылушыға иелік ету ниеті, сыйға тартушының мүлікті басқа адамға беру туралы саналы тілегі. Егер бұл талап орындалмаса, онда сыйға тарту туралы сөз қозғауға болмайды.

Тиісінше, егер Тараптардың басқа әрекеттері сыйға тартылған болса, онда мүдделі тұлғалар, мысалы, салық органдары тұлғасындағы мемлекет немесе донордың кредиторлары мұндай шартқа сотта дауласа алады. Айталық, АК-нің 350-бабының 5-тармағына сәйкес кредитор, егер ол міндеттемені бұзғаны үшін жауапкершіліктен жалтару мақсатында жасалғанын дәлелдесе, борышкердің кез келген әрекетін жарамсыз деп тануды талап етуге құқылы. Салық органдары құзыреті мен міндеттеріне сәйкес соттарға мәмілелерді жарамсыз деп тану туралы талап қоюға құқылы.

- Мұндай сыйға тарту шартын (жалған мәміле) жарамсыз деп танудың салдары қандай? Бұл тараптар үшін қандай заңды және салықтық салдарға әкеледі?

- Жоғарыда айтылғандай, егер сыйға тарту шарты сатып алу-сату шартын жабатыны анықталса, онда соңғы шарттың ережелері шартқа қолданылады. Осыған сүйене отырып, басқа қажетті факторлардың жиынтығы болған кезде (мәміле сатып алынған күннен бастап екі жыл ішінде жасалды, сату кезінде құнның өсуі және басқалары бар), сатушыға тиісті салық қосылады. Басқа салық салдары болуы мүмкін, бірақ мен маман емеспін.

- Сыйға тарту шартын пайдаланудан басқа, азаматтар жылжымайтын мүлікті сату кезінде (екі жылдан аз иелік ету) құн өсіміне салықты азайтудың немесе одан бас тартудың тағы қандай әдістерін қарастыра алады? Бұл әдістер құқықтық тұрғыдан қаншалықты заңды және қауіпсіз?

- Менің ойымша, салық төлеуден жалтару бойынша ұсыныстар беру дұрыс емес сияқты. Заңды түрде белгіленген салықтарды, алымдарды және өзге де міндетті төлемдерді төлеу біздің еліміздің Конституциясының 35-бабында белгіленген әрқайсысының борышы мен міндеті болып табылады. Салық кодексінің 13 - бабы 3-тармағының 1) тармақшасына сәйкес салық төлеуші салық міндеттемелерін уақтылы және толық көлемде орындауға міндетті. Егер азамат пәтерді сатудан табыс тапса, онда ол салық төлеуі керек. Заңды салықтық жоспарлау мәселелерін салық кеңесшісімен жеке талқылау керек.

- Мысалы, сатып алу-сату шартында құнын төмендету тәжірибесі өзектілігін сақтай ма? Жаңа заңнама аясында мұндай әрекеттердің қаупі қандай?

- Менің ойымша, бұл "сіз әйеліңізді ұруды тоқтаттыңыз ба"сериясынан алдын-ала қойылған жауап сұрағы. Келісімшарттағы құнын төмендету – бұл жалған мәміленің тағы бір мысалы, бұл жағдайда бағаның бір бөлігі. Тиісінше, бұл сатып алуды жабатын сыйлық сияқты барлық салдарға әкеледі.

Біздің цифрлық ғасырда барлық ақпарат соншалықты ашық, сондықтан оны нарықтағы ұқсас объектілермен салыстыра отырып, бағаны төмендетуді белгілеу қиын емес, салық органдарының мұны істеуге деген ұмтылысы болар еді. Мен мұны істеуге кеңес бермеймін. Мұндай мәміле қандай да бір себептермен жарамсыз деп танылады деп елестетіп көріңіз.

Жалпы нәтиже-бұл қалпына келтіру деп аталады, яғни АК-нің 157-1-бабының 3-тармағына сәйкес, мәміле жарамсыз болған жағдайда, Тараптардың әрқайсысы мәміле бойынша алынғанның бәрін екіншісіне қайтаруға міндетті. Сатып алушы сатушыға пәтерді қайтарады, бірақ сатушы Шартта көрсетілген төмендетілген соманы ғана қайтаруға міндетті болады. Осы соманы беру әлі де дәлелдеу керек, бұл өте қиын болады. Қой терісі киінуге тұрарлық па – әркім өзі шешсін.

- Сұхбат үшін рахмет!

Заңдарға шолу: ҚР-дағы жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелер кезінде салық төлеуден жалтаруға не қауіп төндіреді

2026 жылдан бастап Қазақстанда жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелерге қатысты салық заңнамасындағы өзгерістер күшіне енеді. Атап айтқанда, құн өсіміне салынатын салықты төлеуден босату үшін қажетті объектіні иелену мерзімі бір жылдан екі жылға дейін ұлғаяды. Бұл өзгеріс жосықсыз схемалар мен салықтан жалтаруды бақылауды күшейтуге арналған.

Қазақстанда меншіктегі жылжымайтын мүлікті сату кезінде бір жылдан аз (ал 2026 жылдан бастап-екі жылдан аз) өсім құнынан жеке табыс салығын (ЖТС) төлеу бойынша міндеттеме туындайды. Табыс-бұл сатып алу бағасы мен объектіні сату бағасы арасындағы айырмашылық. Салық ставкасы жеке тұлғалар үшін 10% құрайды.

Осы салықты төлеуден жалтарғаны үшін заңнама жауапкершіліктің кең спектрін қарастырады: әкімшілік шаралардан қылмыстық санкцияларға дейін, сондай-ақ азаматтық-құқықтық салдарлар. Бұзушылықтардың ең көп тараған түрі-шарттағы мүліктің құнын төмендету немесе нақты сатып алу-сатудың орнына сыйға тарту мәмілесін рәсімдеу.

Салықтарды төмендету үшін әкімшілік жауапкершілік әкімшілік құқық бұзушылық туралы кодекстің (ӘҚБтК) 278-бабында бекітілген. Айыппұлдар құқық бұзушының мәртебесіне байланысты өзгереді: жеке тұлғалар — 10 АЕК, шағын бизнес және ҮЕҰ субъектілері — 20 АЕК, орта бизнес — 50 АЕК, ірі бизнес — төмендету сомасының 80%. Сондай-ақ, әрбір кешіктірілген күн үшін өсімпұл қарастырылған. Салық есептілігін ұсынбау да жазаланады: бірінші бұзушылық үшін — ескерту, қайталап айыппұл.

Егер жалтару қасақана болса және үлкен сомаларға қатысты болса, қылмыстық жауапкершілік туындайды. ҚР Қылмыстық кодексінің 245 — бабында салық салынатын базаны жасыруға бағытталған әрекеттер үшін Санкциялар белгіленген-бұл айыппұлдар, түзеу жұмыстары, шектеу немесе үш жылға дейін бас бостандығынан айыру болуы мүмкін. Аса ірі мөлшерде (5000 АЕК-тен астам) жалтарған жағдайда, белгілі бір қызметпен айналысу құқығынан айыру мүмкіндігімен қамау мерзімі жеті жылға жетуі мүмкін. Алайда, егер салық төлеуші үкім күшіне енгенге дейін қарызды өз еркімен өтесе, ол қылмыстық жауапкершіліктен босатылуы мүмкін.

Сонымен қатар, жалған мәмілелер деп аталатын азаматтық-құқықтық тәуекелдерді атап өткен жөн-нақты сатып алу-сату салықты болдырмау үшін сыйлық ретінде рәсімделген кезде. ҚР Азаматтық кодексінің 160-бабына сәйкес мұндай мәмілелер жарамсыз болып саналады. Бұл жағдайда салық органдары оларды нысаны бойынша емес, мәні бойынша қарастырады және салықтарды әдеттегі сатылымдағыдай есептейді.

Егер мұндай мәмілеге мүдделі тұлға — салық, несие беруші немесе мұрагер болсын — қарсылық білдірсе және жарамсыз деп танылса, Тараптар бастапқы орнына оралады. Алайда, сатып алушы нақты төленген соманы емес, тек Шартта көрсетілген соманы (мысалы, төмен бағамен) қайтару қаупін тудырады. Бұл үлкен қаржылық шығындарға әкелуі мүмкін.

Жаңа ережелер мен қолданыстағы ережелер салық органдарына жылжымайтын мүлік операциялары кезінде салық салудан жалтару әрекеттерін анықтауға және жолын кесуге жеткілікті өкілеттік береді. Цифрландыру және нарықтық аналитикаға қол жеткізу декларацияланатын және нақты мәміле сомалары арасындағы сәйкессіздіктерді тез анықтауға мүмкіндік береді. Сондықтан салықтан бас тартудың кез-келген схемасы азаматтардың өздері үшін барған сайын қауіпті және тиімсіз болып келеді.