Жеңілдіксіз Ипотека: 2026 жылы Қазақстанның тұрғын үй нарығын не күтіп тұр

Айта кету керек, ипотекалық нарық үшін айқындаушы шарттардың бірі Ұлттық банктің базалық мөлшерлемесі болып қала береді. Ол жоғары деңгейде ұсталғанша, коммерциялық банктер халыққа арзан несие өнімдерін ұсыну мүмкіндігімен шектеледі. Бұл ипотека бойынша пайыздық мөлшерлемелерден тікелей көрінеді.

Мамандардың бағалауы бойынша, макроэкономикалық белгісіздік жағдайында банктер ұзақ мерзімді қарыздармен байланысты тәуекелдерді төмен пайызбен қабылдауға дайын емес. Нәтижесінде, бүгінде жұмыс істеп тұрған ипотекалық бағдарламалар сақталады, алайда 2026 жылы жеңілдікті өнімдер желісінің кеңеюін күтудің қажеті жоқ.

Кейбір сатып алушылардың күткеніне қарамастан, сарапшылар тұрғын үйді айтарлықтай арзандатуға негіз жоқ деп санайды. Нарық тұрақты сұраныстың, қол жетімді пәтерлердің шектеулі жеткізілімінің және құрылыс құнының өсуінің қысымын жалғастыруда.

Қазақстандық риэлторлар қауымдастығы президентінің кеңесшісі Нина Лукьяненко 2025 жылдың қорытындысы өңірге байланысты көп бағытты динамиканы көрсеткенін атап өтті.

"Өткен жылдың қорытындысы бойынша ірі қалалардағы тұрғын үй нарығы қалыпты, бірақ тұрақты өсім көрсетті. Мегаполистерде жаңа тұрғын үй бағасы орта есеппен 6-8 пайызға өсті, ал өңірлерде белсенділік айтарлықтай төмен болды", – деп түсіндіреді Нина Лукьяненко.

Оның айтуынша, бірқатар салаларда сұраныс әлсіз болып қалды, бұл нарықтың белсенді өсу кезеңіне өтуіне жол бермеді.

Сарапшы жылдың алғашқы айларында мәмілелер санының төмендеуі дабыл сигналы емес екенін атап көрсетеді. Бұл жылдан жылға қайталанатын нарықтың маусымдық ерекшелігі.

"Қаңтар мен ақпан дәстүрлі түрде төмен белсенділік кезеңі болып саналады. Жаңа жылдық шығындардан кейін сатып алушылар бюджеттерді қайта қарайды, экономикалық жағдайларды бағалайды және реттеушілер тарапынан жаңа шешімдер күтеді", – дейді Нина Лукьяненко.

Осы себепті, сарапшы наурыз айына дейін мәмілелер саны мен сату көлемі шектеулі болып қалады деп атап өтті.

Бүгінгі таңда Қазақстанда тұрғын үй сатып алу бойынша мәмілелердің үштен бір бөлігі ғана ипотекалық несиелендіруді тарта отырып жүзеге асырылады. Бұл ретте негізгі үлесті мемлекет қатысатын бағдарламалар алады, ал жоғары пайыздық мөлшерлемелері бар нарықтық ипотека айтарлықтай аз пайдаланылады.

Бұл арақатынас, сарапшылардың пікірінше, ипотека халықтың көп бөлігі үшін қаржылық жағынан қол жетімді емес болып қалады. Нәтижесінде көптеген азаматтар өз қаражаттарын жинауды немесе баспана алудың балама жолдарын іздеуді жөн көреді.

Тұрғын үй сарапшысы Айгүл Дүйсенова ипотекаға деген көзқарас біртіндеп өзгеретінін, бірақ сақтық әлі де сақталатынын атап өтті.

"Бұрын ипотека тек қарыз жүктемесі және қолайсыз міндеттеме ретінде қарастырылған. Бүгінгі таңда ақшаның құнсыздануын ескере отырып, Мемлекеттік бағдарламалар, егер олар шынымен қол жетімді болса, ұтымды құрал бола алады", – деп атап өтті ол.

Өз кезегінде Ұлттық банк төрағасы Тимур Сүлейменов жоғары базалық мөлшерлеме кезеңінде кредиттерге өлшенген тәсілдің қажеттілігіне назар аударады. Оның айтуынша, асығыс шешімдер артық қаржылық жүктемеге әкелуі мүмкін.

"Жоғары базалық мөлшерлеме жағдайында мен ипотеканы рәсімдеуге асықпауды ұсынамын. Инфляция баяулаған сайын мөлшерлеме төмендейді, содан кейін банк өнімдері бойынша пайыздар да төмендейді", – деді Тимур Сүлейменов.

Ол қарыз алушылар үшін неғұрлым қолайлы жағдайлар макроэкономикалық ахуалды тұрақтандыру кезеңінде қалыптасатынын атап көрсетеді.

Айгүл Дүйсенова тұрғын үй сатып алу кезінде қаржылық тәртіпке де назар аударады. Оның айтуынша, қазіргі мүмкіндіктерді ғана емес, шешімнің ұзақ мерзімді салдарын да ескеру маңызды.

"Егер мақсат шығындарды оңтайландыру болса, айналымнан үлкен соманы толығымен алып тастағаннан гөрі, бастапқы жарнаны төлеп, ипотеканы рәсімдеген дұрыс. Қолма – қол ақшамен сатып алу кезінде нарық пен ұсыныстарды егжей-тегжейлі зерттеу өте маңызды", - деп кеңес береді сарапшы.

Ол сондай-ақ болашақта ипотека алу кезінде шешуші рөл атқаруы мүмкін оң несие тарихын сақтаудың маңыздылығын атап көрсетеді.

Жалпы алғанда, 2026 жылға арналған болжамдар төмен деңгейде қалып отыр. Сарапшылар тұрғын үй бағасының айтарлықтай төмендеуін және ипотеканың арзандауын күтпейді, ал олардың пікірінше, ағымдағы үрдістер сақталады. Бұл дегеніміз, нарық күрт өзгеріссіз қолданыстағы экономикалық жағдайларға бейімделуді жалғастырады.