Жалға алу немесе ипотека: 2025 жылы қазақстандықтарға не тиімдірек?

Астана-бүкіл нарық қарап отырған мысал

Астанада жылжымайтын мүлік бағасының өсуі және жалға алу ставкалары жалғасуда. Сарапшылардың мәліметінше, қайталама нарықтағы шаршы метрдің орташа құны 2025 жылдың қазан айында шамамен 649 мың теңгені, бастапқы нарықта шамамен 582 мың теңгені құрады. Бұл ретте жалдау мөлшерлемелері бір жылда 8,5% - ға өсті.

Зерттеулерге сәйкес, қала бойынша орташа жалдау мөлшерлемесі айына бір шаршы метр үшін 4600 теңгені құрайды. Жаппай хабарландыруларда айына 120-150 мың теңгеге бір бөлмелі пәтерлерді табуға болады, ал премиум-аудандарда жалдау ақысы 250-300 мың теңгеге және одан жоғары болады.

Экономист Бауыржан Ысқақовтың айтуынша, пәтерді жалға алу мен сатып алуды таңдағанда ағымдағы төлемдерді ғана емес, сонымен қатар тұрғын үй құнының әлеуетті өсуін, сондай-ақ психологиялық және қаржылық аспектілерді ескеру қажет.

"Егер ауданы 50 шаршы метр пәтерді қарастыратын болсақ, онда айына бір шаршы метрге орташа ставка бойынша 4600 теңге жалдау кезінде шығыстар айына шамамен 230 мың теңгені немесе жылына 2,76 миллион теңгені құрайды. Бес жыл ішінде жалға алудың жалпы шығындары шамамен 13,5-14 миллион теңгеге жетті, бұл ретте пәтер меншіктен тыс қалады", - деп түсіндірді сарапшы.

7-20-25 жеңілдікті ипотека бағдарламасымен салыстыра отырып (ставка 7%, бастапқы жарна 20%), сол пәтерді сатып алу шамамен 29,1 миллион теңгені құрайды. Бұл ретте бастапқы жарна 5,82 миллионды, ал кредит сомасы шамамен 23-24 миллион теңгені құрайды. Ипотека бойынша ай сайынғы төлем шамамен 200 мың теңге, бұл жылына шамамен 2,4 миллион теңге, ал бес жылда 12 миллионға жуық, оған қоса бастапқы жарна береді.

"Бес жылдан кейін пәтер иесінің меншігінде жылжымайтын мүлік бар және бағаның өсуімен бұл капиталды жинауға мүмкіндік береді. Жалға алу икемді нұсқалар болып қала береді: сіз ауданды немесе тұрғын үй түрін өзгерте аласыз, бірақ барлық шығындар мүлікті жинамай кетеді", — деп қосты экономист.

Ол сондай-ақ тәуекелдерді атап өтті: өзгермелі мөлшерлеме бойынша ипотека немесе қызмет көрсету құнының өсуі кезінде төлемдер ұлғаюы мүмкін, ал жылжымайтын мүлік нарығының баяулауы меншіктің пайдасын төмендетеді. Жалға алу кезінде тұрғын үй бағасының өсуі өткен жылдағыдай жалдау мөлшерлемесінің өсуіне әкелуі мүмкін-8.5% - ға жуық өсу.

Нақты жауап жоқ-бәрі көкжиекке байланысты

Қаржы талдаушысы Расул Рысмамбетов жалпы ұлттық суретке контекст қосады. Оның айтуынша, мәселеге көзқарас тек арифметикалық ғана емес, сонымен қатар стратегиялық болуы керек.

"Шын мәнінде, бұл жерде нақты жауап жоқ, өйткені бәрі Көкжиек пен мақсатқа байланысты. Егер адам пәтерде 10 жыл немесе одан да көп өмір сүруді жоспарласа, сатып алу ақталуы мүмкін, өйткені сіз үй бағасын белгілейсіз, жалға алудың өсуінен қорғанасыз және капиталды біртіндеп жинайсыз. Бір нәрсе, егер көкжиек 3-5 жыл қысқа болса немесе көшу мүмкіндігі болса, онда жалға алу экономикалық тұрғыдан ұтымды болады. Сіз пайыздарды, жөндеуді, салықтарды және өтімділіктің төмендеу қаупін қабылдамайсыз", — дейді экономист.

Оның айтуынша, шешімге көбінесе тұрғын үй нарығы да әсер етпейді, бірақ Жұмыспен қамтудың тұрақтылығы.

"Бір қызығы, сіздің жұмысыңызға және оның болашағына қарау маңызды. Көбінесе адамдар ипотека есебінен басқа қалалардағы тиімді ұсыныстарды елемей, жылдар бойы сүймейтін жұмыста қайта өңдейді", - деп атап өтті Расул Рысмамбетов.

Қазақстан, экономист атап өткендей, әлі де тұрғын үй тапшылығы кезеңінде, сондықтан бағаның өсуі жалғасуда.

"Шамамен бір жыл ішінде өсім 5-8% -. құрады, жекелеген қалалар мен аудандарда 11% - ға дейін өсті. Бірақ мен нарық қызып кетті деп айтпас едім. Жалдау қазір салыстырмалы түрде тұрақталды. Қазақстанда тұрғын үй тапсырудан түскен табыс орташа есеппен жылдық 10-11% құрайды, бірақ бұл жөндеуді, тоқтап қалуды және маусымдық ауытқуларды есепке алмағанда жалпы көрсеткіш. Сондықтан көптеген адамдар үшін жалға алу Сатып алудан тиімдірек болуы мүмкін. 50 метрлік пәтердің құны шамамен 20 миллион теңгені құрайтын мысал келтірейік. Оны жалға алу айына шамамен 200 мың теңге, яғни жылына 2,4 миллион теңге. Егер пәтер жылына 6-7% - ға қымбаттаса, ауданда капитал өсімі 1,2 миллион теңгені құрайды. Бірақ ипотека, пайыздар және қосымша шығындар бұл айырмашылықты тез жоя алады. Сондықтан, егер адам бұл үйде 10-15 жыл өмір сүргісі келмесе, жалдау көбінесе ұтымды стратегия болып табылады", — деп түйіндеді сарапшы.

Нәтижесінде, сарапшылардың сандары мен есептеулері көрсеткендей, "сатып алу немесе түсіру" деген нақты жауап жоқ. Мұның бәрі қаржылық мүмкіндіктерге, жоспарлау көкжиегіне және міндеттеме алуға дайын болуына байланысты. Қазақстандағы тұрғын үй нарығы өзгеруде, бағалар өсуде, ал жағдайлар біз күткеннен тезірек өзгеруі мүмкін. Сонымен, басты сұрақ қалады: ертең сізге не тиімдірек болады – төлеуші болу немесе жалға алушы болу?