Ажырасқаннан кейінгі Ипотека: кім баспанасыз қалады және кім қарызсыз қалады

Фото: cottonbro studio / Pexels

29 Наурыз, 202517:10 inbusiness.kz

Сарапшы ерлі-зайыптылардың ипотекалық тұрғын үйі болған кезде ажырасуға шешім қабылдаған үш сценарийін сипаттады. Қазақстанда ажырасу саны жоғары болып қалуда. Petrelli previtera халықаралық заң агенттігінің деректеріне сәйкес, 2024 жылы Қазақстан ажырасу саны бойынша әлемде екінші орынға ие болып, тек Мальдив аралдарынан артта қалды. Бұл ретте қазақстандықтардың шамамен үштен бірінде ажырасу кезінде реттеуді талап ететін ипотекалық кредиттер бар, деп хабарлайды inbusiness.kz. ажырасу кезінде ипотека туралы не істеу керек? Қарағанды облыстық адвокаттар алқасының адвокаты Жазира Серпылқызы Нұрланова kn.kz бұл қадамның құқықтық аспектілері.

Өзекті мәселе

Тақырып бойынша сілтемелер29 НаурызҚазақстанда қай жерде және қанша көп салынуда

2024 жылы Қазақстанның АХАТ органдары 123,6 мың неке және 40,5 мың ажырасуды тіркеді. Ажырасулардың ең көп үлесі (35%) 1 жылдан 4 жылға дейін некеде тұрған отбасыларға тиесілі болды. Ерлі – зайыптылардың тағы 25% - ы 5-9 жыл бірге болғаннан кейін, ал 8% - ы неке тіркелгеннен кейін бір жылдан аз уақыт өткен соң ажырасқан.

Көптеген ерлі-зайыптылар неке қию арқылы жылжымайтын мүлікті ипотекаға алады, бұл кейіннен ажырасу кезінде дау-дамайға айналады. Ипотекалық жылжымайтын мүлікті қоса алғанда, мүлікті бөлу ҚР Азаматтық кодексімен, "жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы" Заңмен, сондай-ақ неке (ерлі-зайыптылық) және отбасы туралы ҚР Кодексімен реттеледі.

Неке бұзылған сәттен бастап үш жыл ішінде мүлікті бөлуге болады. Осы мерзім өткеннен кейін ескіру мерзімі аяқталады және оны дәлелді себептер болған жағдайда ғана қалпына келтіруге болады. Қазақстанда ерлі-зайыптылардың меншігінің екі режимі бар: заңды режим (некеде алынған мүлік тең бөлінген кезде) және шарттық (бөлу шарттары неке шартымен анықталады).

Ипотекалық жылжымайтын мүлік бөлімінің ерекшеліктері

Егер ипотека ерлі-зайыптылардың екеуіне де берілсе, оны бөлудің екі нұсқасы бар. Біріншісі-бірлескен жауапкершілікті жеке жауапкершілікке ауыстыру үшін несиелік келісімге өзгерістер енгізу. Алайда, банктер мұндай өзгерістерге сирек келіседі, өйткені олар кез-келген қарыз алушыдан қарызды өндіріп алуға ыңғайлы. Екінші нұсқа-ерлі-зайыптылардың біріне несиені қайта рәсімдеу. Бұл жағдайда банк оның төлем қабілеттілігін тексереді, егер бәрі жақсы болса, екінші жұбайы міндеттемелерден босатылады. Алайда, ол өз үлесі үшін өтемақы талап етуге құқылы.

Егер ипотека некеде тұрған ерлі-зайыптылардың біріне берілсе, екінші жұбайы төлемдерге қатыспаса да, жылжымайтын мүлік бірлескен меншік болып саналады. Алайда, егер ерлі-зайыптылардың бірі төлемдерді жеке қаражаты есебінен төлегенін дәлелдесе, сот акцияларды өзгерте алады. Сот практикасында ерлі-зайыптылардың бірі ажырасқаннан кейін төленген ипотекалық сомалар, коммуналдық төлемдер мен салықтар үшін өтемақы талап ететін жағдайлар бар. Егер жеткілікті дәлелдер ұсынылса, сот мұндай талаптарды ішінара қанағаттандыра алады.

Егер ипотека некеге дейін жасалған болса, онда жылжымайтын мүлік оны сатып алған адамның меншігі болып қала береді. Алайда, егер неке кезінде ипотека бойынша төлемдер жалғасып, жалпы бюджеттен жүзеге асырылса, екінші жұбайы салынған қаражатқа пропорционалды өтемақы немесе жылжымайтын мүлік үлесін талап ете алады.

Ипотеканы бөлу кезінде шешудің бірнеше нұсқасы бар. Олардың бірі-несиені бірлесіп өтеу, содан кейін пәтерді сату және түскен қаражатты бөлу. Тағы бір нұсқа – Банктің келісімімен ипотекалық тұрғын үйді сату, содан кейін алынған соманың бір бөлігі қалған қарызды өтеуге жіберіледі, ал қалған ақша бұрынғы ерлі-зайыптылар арасында бөлінеді. Сондай-ақ, пәтерді ерлі-зайыптылардың біріне беруге болады, ал екіншісі өз үлесі үшін ақшалай өтемақы алады.

Ипотека және азаматтық неке

Қазақстанда азаматтық неке заң тұрғысынан танылмайды. Егер некені ресми тіркеу болмаса, мүлікке құқықтар сотта бірге тұру және ипотека төлемдеріне қаржылық қатысу туралы дәлелдер келтіре отырып дәлелденуі керек.

Ипотекалық жылжымайтын мүлік бөлімі - көптеген факторларды ескеруді қажет ететін күрделі заңды процесс. Сондықтан жылжымайтын мүлікке иелік ету шарттарын алдын-ала ойластырып, мүмкін болса, неке шартын жасау маңызды.