Ұлттық Банктің базалық мөлшерлемесінен кейін ипотека арзандай ма

Соңғы бес жылда Қазақстанның ипотекалық нарығы ақшалай түрде айтарлықтай өсті. Ұлттық Банк пен Қазақстандық тұрғын үй компаниясының деректері бойынша жиынтық ипотекалық портфель 2021 жылдың аяғындағы 3,38 трлн теңгеден 2026 жылдың 1 қаңтарындағы жағдай бойынша 6,952 трлн теңгеге дейін ұлғайды. 2025 жылы ипотека беру 2,4 трлн теңгеге дейін немесе бір жылда 16,7% - ға өсті. Бұл ретте "Отбасы Банкі" барлық өсімді қамтамасыз етті, оны беру 1,3 трлн теңгеден 1,6 трлн теңгеге дейін ұлғайды. Бұл ипотекалық нарықтың өсіп келе жатқандығы туралы маңызды құрылымдық сигнал,бірақ тұрғын үй жинақтары институтына және мемлекеттік қолдау тетіктеріне байланысты.

 

2026 жылдың бірінші жартыжылдығындағы алдын ала деректер үрдісті растайды. Қазақстан қаржыгерлері қауымдастығының деректері бойынша нарықтың барлық қатысушыларының ипотека беруі шамамен 1,1 трлн теңгені құрап, жылына 12,4% - ға ұлғайды. "Отбасы банкімен" Кредиттеу 32,8% - ға, 916,7 млрд теңгеге дейін өсті, ал коммерциялық банктердің берілуі 39% - ға, 161,5 млрд теңгеге дейін қысқарды. Осылайша, ипотекалық нарықтың өсуін тұрғын үй несиелеріне қол жетімділіктің біркелкі жақсаруы деп түсіндіруге болмайды.

 

Берілген ипотекалық кредиттер бойынша орташа өлшенген мөлшерлеме 2021 жылы 8,2%, 2022 жылы-8,7%, 2023 жылы – 10,7%, 2024 жылы-10,9% құрады. Бірақ бұл көрсеткіштерді қарапайым коммерциялық ипотеканың бағасына қабылдауға болмайды, өйткені олар жеңілдікті және нарықтық несиелерді араластырады. Субсидияланатын өнімге қол жеткізе алмайтын қарыз алушы үшін СЭС 23-25% құрайды.

Мемлекеттік ипотека жаппай коммерциялық нарықты автоматты түрде алмастыра алмайтынын түсіну керек. Арзан несиелер тек отбасылардың бір бөлігіне ғана қол жетімді, қалғандары сатып алуды кейінге қалдыруға, қымбатырақ шарттарға келісуге немесе тұрғын үйді жалға алуды жалғастыруға мәжбүр.

Базалық мөлшерлеменің төмендеуін не өзгертеді

 

Қорландыру құны-бұл негізгі мәселе. Банктер ақшаны депозиттер, қарыз құралдарын шығару және басқа көздер арқылы тартады. Егер бұл ресурстардың құны жоғары болып қалса, базалық мөлшерлемені төмендету банкке несиені тез арзандатуға жеткілікті орын бермейді. Ұзақ мерзімді ипотека беру үшін банк ағымдағы ақша-несие саясатын ғана емес, сонымен қатар инфляция мен ресурстардың болашақ құнын күтуді де ескеруі керек.

 

Сондықтан базалық мөлшерлемені 0,5 п.п. төмендету ипотекалық мөлшерлемені сол 0,5 пунктке автоматты түрде төмендетуді білдірмейді, әсіресе бірден.

 

Коммерциялық сегментте әсер біртіндеп пайда болады. Алдымен жаңа ресурстарды тартудың күтулері мен шарттары, содан кейін жаңа несие өнімдерінің экономикасы өзгереді. Аударым жылдамдығы белгілі бір банктің қорландыру құрылымына және төлем қабілетті қарыз алушы үшін бәсекелестікке байланысты.

 

Егер инфляция тұрақты түрде төмендей берсе және депозиттер мен басқа қорландыру көздерінің құны төмендесе, банктерде ставкаларды қайта қарауға көбірек мүмкіндіктер болады. Егер инфляциялық қысым сақталса, базалық мөлшерлеменің төмендеуі ипотеканы айтарлықтай арзандату үшін жеткіліксіз болуы мүмкін. Мемлекеттік ипотекаға келетін болсақ, мұнда бәрі қарапайым: базалық мөлшерлеменің өзгеруі мемлекеттік институттар үшін ресурстарды тарту құнына, облигациялардың жаңа шығарылымдарының шарттарына, бюджеттік қолдау көлеміне және жаңа бағдарламалардың экономикасына әсер етуі мүмкін. Бірақ қатысушы үшін соңғы мөлшерлеме бағдарламаның нақты ережелерімен және нарықтық және жеңілдетілген ақша құны арасындағы айырмашылықты өтеу көзімен анықталады.

Ипотеканы қалай қол жетімді етуге болады

 

Ипотеканы тұрақты түрде арзандату үшін ұзақ мерзімді қорландыру құнын төмендететін, несиелік тәуекелдерді төмендететін және тұрғын үй ұсынысын кеңейтетін тетіктер қажет. Олардың ең маңыздыларын қарастырайық.

 

Тұрақты ұзақ мерзімді қорландыру. Ипотекалық бағалы қағаздар нарығын және ипотекалық портфельді қайта қаржыландыру тетіктерін дамыту қажет. Бұл банктерді депозиттер үшін қысқа мерзімді бәсекелестіктен босатады және активтер мен міндеттемелердің мерзімдерін жақсырақ үйлестіруге мүмкіндік береді. Бірақ механизм сапалы ипотекалық портфельдер, кепілге баға берудің ашық ережелері, құқықтарды сенімді тіркеу, инвесторларды қорғау және тәуекелдерді нақты бөлу болған жағдайда ғана жұмыс істейді.

 

Жекелеген бағдарламаларды субсидиялаудан қарыз алушыны атаулы қолдауға көшу. Пайыздық мөлшерлемені субсидиялау қарыз алушының төлемін азайтуға мүмкіндік береді, бірақ ұзақ мерзімді бюджеттік міндеттемелер жасайды. Бұл ретте мөлшерлемені төмендетіп қана қоймай, мемлекеттік көмек есебінен онсыз мәміле жасай алмағандарға тұрғын үй сатып алуға мүмкіндік беру маңызды. Қолдаусыз болатын сатып алуды субсидиялау мүмкін емес.

 

Банктердің тәуекелдерін оларды толығымен бюджетке ауыстырмай төмендету. Ипотека құнының бір бөлігі қайтарылмау қаупімен байланысты. Оны кірістерді жақсырақ бағалау, қарыз жүктемесін тексеру, жеке тәуекелдерді сақтандыру және мәмілелердің ашықтығын арттыру арқылы азайтуға болады. Кепілдік Банк пен мемлекет арасында тәуекелді бөле отырып, шектеулі және атаулы болуға тиіс және жасырын бюджеттік субсидиялауға айналмауға тиіс.

 

Сатып алу сұранысын ғана емес, тұрғын үй ұсынысын ынталандыру. Мемлекет несиелеуді кеңейтіп, құрылыс ұсыныстың салыстырмалы өсуімен жауап бермеген кезде, қосымша төлемге қабілетті сұраныс пәтерлердің бағасына капиталдандырылуы мүмкін. Содан кейін Сатып алушы арзан несие алады, бірақ тұрғын үйдің өзі үшін көбірек төлейді. Мұнда құрылысты қол жетімді қаржыландыру, жер учаскелерін инфрақұрылымдық дайындау, инженерлік желілерді дамыту, әкімшілік кідірістерді азайту және құрылыс салушылар арасындағы бәсекелестік маңызды.

Қорытынды. Базалық мөлшерлеменің төмендеуі коммерциялық несиелеуді біртіндеп арзандатуға алғышарттар жасайды, бірақ нәтиже инфляцияға, қорландыру құнына, несиелік тәуекелдерге және банктер арасындағы бәсекелестікке байланысты болады. Мұндағы басты критерий жарнамалық ұсыныстағы ең төменгі ставка емес және шығарылымдардың рекордтық көлемі емес, бірақ тұрақты табысы бар отбасы үшін қолайлы тұрғын үйді түсінікті шарттармен сатып алудың нақты мүмкіндігі, сондықтан ол бірнеше жылдар бойы жеңілдікті бағдарламаны күтпеуі немесе шамадан тыс қарыз жүктемесін қабылдамауы керек.

 

Асхат Смағұлов, AMarkets компаниясының талдаушысы.