Үйді басқарудың жаңа ережелері: осьтер енді не істеуі керек

Сіз онлайн дауыс бере аласыз

Елеулі өзгерістердің бірі меншік иелерінің шешім қабылдау тәртібіне қатысты. Шілде айында өнеркәсіп және құрылыс министрлігі жиналыстарды өткізу ережелеріне өзгерістерді бекітті. Енді оларда екі формат нақты бекітілген: келу және сырттай. Соңғысы жазбаша сауалнама арқылы және тұрғын үй қатынастары мен ТКШ саласындағы цифрлық объектілер арқылы жүргізілуі мүмкін. Цифрлық дауыс беру нәтижелері жалпы қорытындыларды шығару кезінде ескеріледі.

Қолданыстағы тәртіп бойынша бастамашы меншік иелерін жиналыстың форматы, күні, орны және күн тәртібі туралы күнтізбелік бес күннен кешіктірмей хабардар етуге тиіс. Егер оған пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлар иелерінің жалпы санының жартысынан астамы қатысса, жиналыс шешім қабылдауға құқылы. Жекелеген мәселелер үшін заңнама дауыстар санына арнайы талаптар белгілейді.

Сонымен қатар, Құрылтайдың пленарлық отырысында депутат Екатерина Смышляева көппәтерлі үйлерді басқару үшін тегін цифрлық сервис құруды ұсынды, оның ішінде меншік иелерінің электрондық дауыс беруіне мүмкіндік береді.

Алайда, сарапшылардың пікірінше, жұмыс істеп тұрған осьтер үшін электрондық дауыс беру мүмкіндігі түбегейлі жаңа болған жоқ. ОСИ және АСЖКХ қауымдастығының басшысы Еран Қарбаев іс жүзінде әрбір үй дауыс беру тәсілін жағдайға қарай таңдайтынын атап өтті.

"Цифрлық дауыс беру мүмкіндігі бұрын да болған. Мысалы, бізге жазбаша сауалнама жүргізу оңайырақ – әр пәтерге кіріп, әр тұрғынмен сөйлесіп, оның пікірін білу. Біреуге, керісінше, қосымшалар арқылы цифрлық дауыс беру ыңғайлы", - деді ол.

Ось төрағасының айтуынша, бірыңғай және барынша қарапайым дауыс беру жүйесі – мысалы, EGOV Mobile немесе қазақстандықтар үшін таныс цифрлық сервистер арқылы процесті шынымен жеңілдете алар еді. Бірақ тіпті ыңғайлы платформа да, Қарбаевтың пікірінше, басқа мәселені – меншік иелерінің пассивтілігін шеше алмайды.

"Көптеген адамдар қалай дауыс беруге және не үшін дауыс беруге немқұрайлы қарайды. Кейбіреулер көрсету үшін дауыс береді. Мысалы, тарифті көтеру туралы сөз болғанда, тұрғындармен сөйлесіп, түсіндіріп, сендіру керек", - дейді ол.

Бұл ретте қолданыстағы ережелер жиналыстарды өткізудің нақты мерзімдерін белгілейді. Бастамашы пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерін жиналысқа дейін күнтізбелік бес күннен кешіктірмей форматы, күні, уақыты, орны және күн тәртібі туралы хабардар етуге тиіс. Көптеген шешімдерді қабылдау үшін меншік иелерінің жалпы санының жартысынан көбі қатысуы керек. Жекелеген мәселелер бойынша заң дауыстар санына арнайы талаптарды көздейді.

Қолданыстағы ережелер жиналыстарды келу және сырттай форматта өткізуді қарастырады. Хаттаманы электрондық ресімдеу кезінде оған жиналыстың төрағасы, хатшысы және бастамашысы ЭЦҚ-мен қол қояды. Қабылданған шешімдер туралы меншік иелері дауыс беру нәтижелері бойынша да ақпарат ала алады.

"Үйдегі ақша мөлдір болуы керек"

Өзгерістердің тағы бір бағыты – қаржылық тәртіпті нығайту. Адвокат Айдар Советбеков дәл осы блокты меншік иелері үшін ең маңыздыларының бірі деп санайды.

"Түзетулердің басты бағыты-қаржылық тәртіпті қатаңдату және үдемелі цифрландыру. Заң тұрғысынан ең маңыздысы-нақты жауапкершілікпен бекітілген қатаң мерзімдер", - деп атап өтті адвокат.

Оның айтуынша, банктік шоттар мен қаржылық есептілікке қойылатын талаптар тұрғындардың қаражатымен ашық емес жұмыс істеу мүмкіндіктерін қысқартуы керек.

Бұл ретте ось қауымдастығының басшысы Еран Қарбаев басқарушыларға қойылатын талаптардың күшеюін оң бағалайды.

"Бұрын іс жүзінде жауапкершілік болған жоқ. Қазір міндеттер күшейіп келеді және бұл жақсы: ашықтық пайда болады. Тұрғындар ақшаның қайдан келгенін және қайда кеткенін көре алады. Бүгінде тұрғындардың бір бөлігіне сенімсіздік білдірудің басты себебі ақшаға байланысты", – деді ол.

Жеке Карбаев үйдің ортақ мүлкін болашақ күрделі жөндеуге қаражат жинауға арналған жинақ шоттарының маңыздылығын атап өтеді.

"Басқара алады, бірақ басқара алмайды"

Бұл ретте есептердің болуы меншік иелері оларды қызықтырады дегенді білдірмейді. Қарбаев ай сайын өз осінің қаржылық есебін жариялайтынын және банктік үзінді көшірмені қоса беретінін айтады. Алайда, оның барлық жұмыс уақытында тұрғындар ешқашан қаржылық құжаттарды өз бетінше сұрамаған.

"Тұрғындар ақшаны әрдайым басқара алады. Бірақ мәселе немқұрайлылықта. Менің байқауым бойынша, көпшілігі ақшаның қайда кететініне мүлдем қызығушылық танытпайды. Мен ай сайын есеп беремін, оны чатқа жіберемін және есеп айырысу шотынан үзінді көшірмені тіркеймін. Бірақ мұны іс жүзінде ешкім көрмейді", - деді ось қауымдастығының жетекшісі.

Адвокат Айдар Советбеков меншік иелерінің үйді басқарудың қаржылық қызметін бақылауға құқығы бар екеніне назар аударады.

"Ось төрағасы-ашық есеп жүргізуге міндетті жалданған менеджер. Меншік иелері банк операцияларына, орындалған жұмыстардың актілеріне және мердігерлермен жасалған шарттарға қызығушылық танытуға құқылы. Тұрғындардан олардың қаражатын пайдалану туралы ақпаратты толығымен жабу үшін ішкі ережелерге сілтеме жасау мүмкін емес", - деп түсіндірді ол.

Ішкі бақылау тетіктерінің бірі меншік иелері сайлайтын тексеру комиссиясы болып қала береді. Оның міндеті-қаржылық қызметті бақылау. Ось төрағасының және үй кеңесінің мүшелерінің отбасы мүшелері мұндай комиссияға кіре алмайды.

Советбековтің пікірінше, тексеру комиссиясының белсенділігі көбінесе меншік иелерінің үйді басқаруды қаншалықты тиімді басқара алатындығын анықтайды. Заң бойынша тексеру комиссиясы немесе аудитор жылына кемінде бір рет қаржылық құжаттаманы тексеруі керек.

"Егер үйде белсенді тексеру комиссиясы болмаса, қаржылық бұзушылықтар бірнеше жылға созылуы мүмкін", – дейді адвокат.

Барлық осьтерде құжаттар жоқ

Алайда, төрағалар тек есеп беру мен дауыс берумен ғана шектелмейді. Қарбаевтың ең күрделі рәсімдерінің бірі-жыл сайынғы тексеру жүргізу және үйдің ортақ мүлкін түгендеу. Оның айтуынша, құжаттарды толтыру үшін осьте жиі жоқ техникалық ақпарат қажет.

"Ең қиыны – техникалық байқау актісі. Төрағалар жауаптарды білмейтін көптеген сәттер бар, өйткені ақпаратты тек жұмыс жобасынан немесе үйге арналған құжаттардан алуға болады. Менің бағалауым бойынша, мұндай құжаттардың толық жиынтығының 90% - ОС мұндай құжаттар жоқ, өйткені құрылыс салушылар оларды бермейді", – деді Қарбаев.

Төраға бұл санды саладағы өз тәжірибесі мен қарым – қатынасына сүйене отырып келтіреді-бұл ресми статистика емес. Құжаттарды беру мәселесі үйді басқару өзгерген кезде де ерекше сезімтал болады. Советбеков егер бұрынғы басшылық құжаттар мен мүлікті беруден бас тартса, меншік иелері заңды тетіктерге жүгінуі керек екенін атап өтті.

"Бұрынғы басшылардың құжаттар мен мөрлерді ұстауы іс жүзінде кездеседі. Алдымен құжаттаманы беру туралы ресми талап жіберілуі керек. Егер ол орындалмаса, мәселе сот алаңына өтуі мүмкін", - деп түсіндірді адвокат.

"Осьтер өздеріне берілген"

Бүгінгі таңда ось жұмысына не кедергі болып отыр деген сұраққа Карбаев бірден бірнеше проблемаларды атап көрсетеді: меншік иелерінің қарыздары, тұрғындардың пассивтілігі, есеп беру және мемлекеттік органдармен өзара іс-қимыл. Бірақ ол негізгі кемшілікті заңнаманың жекелеген тетіктерінің жеткіліксіз пысықталуы деп санайды.

"Көптеген проблемалар бар: төлемеушілер де, пассивтілік те, есеп беру де. Мемлекеттік органдармен іс жүзінде өзара іс-қимыл жоқ. Осьтер өздігінен болуы керек деген сезім. Бүгінгі таңда біз өзімізге көп нәрсе береміз", - дейді ол.

Тағы бір мәселе, оның айтуынша, төрағаның ортақ мүліктің жай-күйі үшін жауапкершілігімен байланысты. Үй шұғыл жөндеуді қажет етуі мүмкін, бірақ иелері оған ақша жинауы керек. Егер тұрғындар қосымша шығындар туралы шешім қабылдауға дайын болмаса, төрағаның мүмкіндіктері шектеулі.

Советбеков те осындай теңгерімсіздікке назар аударады. Оның айтуынша, үйді басқаруға жауапты адамдарға көптеген міндеттер жүктелген, ал қарыздарды өндіріп алу және иелерімен жанжалдарды шешу көбінесе жеке заңды процедураларды қажет етеді.

Адвокат тағы бір ықтимал қақтығыс аймағын үйлердің бірінші қабаттарындағы тұрғын емес үй-жайлар-дүкендер, мейрамханалар және басқа да коммерциялық нысандар деп атайды, олардың жұмысы ортақ мүлікке қосымша ауыртпалық тудыруы мүмкін.

Бұл оңайырақ болды ма?

Цифрландыруға және ашықтыққа қойылатын жаңа талаптарға қарамастан, Карбаев әзірге ось төрағасының жұмысын түбегейлі жеңілдетуді көрмейді.

"Негізінде ештеңе өзгерген жоқ. Кім не айтса да, үйді басқару өте қиын. Көптеген төрағалардың бейіндік білімі жоқ, сондықтан оларға қиын. Қазір мемлекеттің көмегі қажет", - деді ол.

Айдар Советбеков өз кезегінде рәсімдерді одан әрі жеңілдету қажет деп санайды, бірақ ол меншік иелерінің ақшасын бақылауды әлсіретпеуі керек.

"Үйді басқару бюрократиялық жолмен жүзеге асырылуы керек, бірақ ол бақылаусыз ақша жинауға айналмауы керек", – деп атап өтті адвокат.

Бұған дейін ТКШ сарапшылары үйлердің қасбеттерінің жай-күйіне кім жауап беруі, проблемаларға жауап беруі және жауап беруі керек екенін айтқан болатын.