Қазақстанда тұрғын үй бағасы төмендей ме? Сарапшы жыл соңына дейін не күту керектігін түсіндірді

Оның пікірінше, 2026 жылдың екінші жартысында Қазақстанның ірі қалаларындағы тұрғын үй бағасы тұрақты болып қалады немесе біртіндеп өсе береді.

"Мен тұрғын үй бағасын айтарлықтай төмендетуге негіз жоқ деп санаймын. Керісінше, көптеген факторлар қазіргі құн деңгейінің сақталуын көрсетеді. Егер бұрын бастапқы нарық салықтық жеңілдіктерге ие болса, онда 2026 жылдың 1 қаңтарынан бастап құрылыс салушылар тұрғын үйді сату кезінде ҚҚС-тың 16% төлеуге міндетті. Бұл салық іс жүзінде әр шаршы метрдің құнына қосылады. Көптеген компаниялар бағаны 2025 жылы түзете бастады, жаңа Салық ережелеріне алдын – ала дайындалды", - деді Диляра Сейтнурова.

Неліктен құрылыс қымбаттайды

Сарапшының айтуынша, мердігерлік ұйымдар үшін жеңілдікті салық режимдерін жою нарыққа қосымша қысым жасайды. Бұл құрылыс жұмыстарының құнын арттырады және тұрғын үй құнының өсуіне әкеледі.

Тағы бір фактор – жаңа құрылыстың шектеулі мүмкіндіктері.

Алматыда қаланың табиғи ерекшеліктеріне және қатаң сейсмикалық талаптарға байланысты бос алаңдар азайып келеді. Сондықтан дамудың негізгі бағыттары қолданыстағы құрылысты жаңарту және игерілген аумақтарды тиімді пайдалану болып табылады.

"Астанада аумақтық шектеулер айтарлықтай аз, алайда инженерлік инфрақұрылым басты тежеуші фактор болып қала береді. Нарық қатысушыларының бағалауы бойынша, елордадағы жаңа тұрғын үйге жыл сайынғы сұраныс іске қосылған пәтерлердің көлемінен шамамен 15-20% - ға артық. Сонымен қатар, халықтың тұрақты ағыны қымбат несиелер жағдайында да сұранысты қолдауды жалғастыруда. Шымкентте және көптеген өңірлерде жер телімдері көбірек, алайда олардың барлығы қажетті инженерлік желілермен қамтамасыз етілмеген. Жаңа аумақтарды игеру үшін сумен жабдықтау, жылумен жабдықтау және электрмен жабдықтау жүйелерін салуға қомақты инвестициялар қажет, бұл да құрылыс құнын арттырады", - деп түсіндірді сарапшы.

Жаңа құрылыс кодексі нарыққа қалай әсер етеді

Диляра Сейтнурованың пікірінше, нарыққа 2026 жылдың 1 шілдесінен бастап күшіне енген жаңа құрылыс кодексі қосымша әсер етеді.

Құжат жоспарлау жобаларына міндетті сараптаманы көздейді, егжей-тегжейлі жоспарлау жобаларын түзету мүмкіндігін шектейді және құрылыс процесіне қатысушылардың барлығының жауапкершілігін күшейтеді.

"Іс жүзінде бұл жаңа жобаларды дайындау мерзімінің ұлғаюына және әкімшілік шығындардың өсуіне әкеледі. Кейбір әзірлеушілер жаңа талаптарға бейімделу үшін кідіртуі мүмкін, ал кейбір жобаларды іске қосу кейінге қалдырылады. Бұл нарықтағы жаңа ұсыныстың көлемін азайтуға қабілетті. Егер сұраныс қалпына келе бастаса, жаңа жобалардың шектеулі саны қазіргі баға деңгейін сақтауға ықпал етеді", - деп есептейді Сейтнұрова.

Қайталама нарық та бағаны төмендетуге дайын емес

Сарапшының айтуынша, бірнеше жыл бұрын төмен мөлшерлемемен ипотека алған пәтер иелері мүлікті сатуға асықпайды.

"Ұлттық статистика бюросының мәліметі бойынша, 2026 жылдың маусым айында Алматының қайталама нарығында бір шаршы метрдің орташа құны шамамен 741 мың теңгені құрады, ал бастапқы нарықта – 720 мың теңгеге жуық. Осылайша, екі сегмент арасындағы айырмашылық іс жүзінде жойылды. Ұсыныс шектеулі болып қалса және меншік иелері тұрғын үйді сатуға мүдделі болмаса, бағаның айтарлықтай төмендеуінің алғышарттары айтарлықтай аз", - деп атап өтті сарапшы.

Жағдайды не өзгерте алады

Бұл ретте Диляра Сейтнурова нарыққа жаңа өзгерістер әсер етуі мүмкін екенін атап өтті.

Ол зейнетақы жинақтарын пайдалану үшін жеткіліктілік шектерінің жоғарылауын факторлардың бірі деп атайды. Оның пікірінше, бұл, әсіресе Алматыда, құны 25-45 млн теңге тұратын тұрғын үй сегментіндегі сатып алушылардың белсенділігін төмендетуі мүмкін.

"Тағы бір фактор – сұраныстың әлсіздігі. Базалық мөлшерлеменің төмендеуіне қарамастан, несие құны жоғары болып қала береді. Егер инфляция күткеннен баяу төмендесе, Ұлттық банк ақша-несие саясатын одан әрі жеңілдетуді уақытша тоқтата алады. Мұндай жағдайда тұрғын үй нарығы әлі де мемлекеттік қолдау бағдарламаларына тәуелді болады", - деп атап өтті сарапшы.

Диляра Сейтнурованың айтуынша, бағаның тұрақты төмендеуі бірден бірнеше шарттарды орындаған кезде ғана мүмкін болады: нарықтағы ұсыныстың едәуір өсуі, құрылыс құнының төмендеуі, тұрғын үйді пайдалануға беру көлемінің өсуі және сұраныстың ұзақ уақыт әлсіреуі.

Қазір бұл факторлардың көпшілігі бір уақытта байқалмағандықтан, тұрғын үйдің айтарлықтай арзандау ықтималдығы төмен болып қала береді.