Бастапқы, қайталама, мегаполистер: Қазақстандағы тұрғын үй бағасының картасы қалай өзгереді

Бағаның өсуінің жеделдеуі тек елде ғана емес, бүкіл әлемде байқалады, бұл экономиканың барлық дерлік сегменттеріне әсер етеді. Ең сезімтал бағыттардың бірі тұрғын үй нарығы болды-дәл осы жерде ең елеулі өзгерістер тіркелді.

Жылжымайтын мүліктің бастапқы нарығында баға қазан айында 13,1% — ға, ал қайталама нарықта 11,6% - ға өсті. Алайда, орташа сандар нақты көріністі көрсетпейді: кейбір қалаларда өсу айтарлықтай жоғары болды. Павлодарда жаңа тұрғын үйдің құны 24,2% — ға, Қонаевта-17,8% - ға өсті. Алматыда, Шымкентте, Қызылорда мен Астанада да бағаның өсуі ел бойынша орташа деңгейден асып түсті. Он төрт қалада өсу қалыпты болды, ал олардың алтауында ол 5% - дан аспады.

Ұқсас жағдай қайталама нарықта байқалады. Өсім көшбасшылары Алматы, Павлодар, Талдықорған, Ақтөбе, Түркістан және Шымкент болды. Басқа қалаларда бағаның өсуі айтарлықтай төмен болды, ал бірқатар аймақтарда бағаның өсуі инфляция деңгейіне жеткен жоқ. Бұл қарқынды дамып келе жатқан мегаполистер мен облыс орталықтары арасындағы елеулі теңгерімсіздікті көрсетеді.

Сарапшылар ірі қалалардағы бағаның жеделдеуін бірден бірнеше факторлармен түсіндіреді. Көші-қон сұранысының өсуі тұрғын үйге деген тұрақты қажеттілікті қалыптастырады, оны нарық қанағаттандыра алмайды. Ірі қалалар экономикалық ресурстар мен халықтың жоғары кірістерін шоғырландырады, бұл сонымен қатар шаршы метрдің құнын жоғарылатады. Жердің шектелуі, әсіресе Алматы мен Астананың беделді және орталық аудандарында бағаға қысымды күшейтеді.

2025 жылы тұрғын үй құнының өсуі заңнамадағы өзгерістермен де байланысты. Негізгі факторлардың бірі 2026 жылдан бастап ҚҚС-ты 12% - дан 16% - ға дейін арттыру туралы шешім болды. Құрылыс салушылар жобалардың құнына болашақ салық өзгерістерін алдын-ала енгізе бастады, ал халық пәтерлерді қымбаттағанға дейін сатып алуға белсенді тырысуда. Бұл қосымша сұранысты тудырды және бастапқы және қайталама нарықтардағы бағаларды көтерді.

Үлестік құрылыс туралы заңға енгізілген түзетулер де маңызды рөл атқарды. Жаңа талаптар сату ережелерін қатаңдатып, құрылыс салушыларға кепілдіктер мен рұқсаттар алуға міндеттеді, ал әкімдіктер құрылыстарды бақылауды күшейтті. Бұл шаралар нарықты ашық етті, бірақ сонымен бірге ұсынысты тарылтып, бағаның өсуіне әсер етті.

Маусымдық фактор дәстүрлі түрде жылжымайтын мүлік нарығына әсер етеді. Жазда және күздің басында сұраныс артып келеді, ал биылғы жылы маусымдық ҚҚС өсімі мен үлестік құрылыс ережелерінің өзгеруін күтуге негізделіп, бағаларға қысым күшейе түсті. Қосымша фактор доллар бағамының өсуі болды: импорттық материалдардың қымбаттауы құрылыс құнын арттырды, ал қайталама нарықтағы сатушылар бағамдық динамикадан кейін бағаны түзетуге тырысты.

Қоғамда бағаның өсу себептерін жалпы талқылау аясында көбінесе қымбаттау Жеңілдетілген Ипотекалық бағдарламаларды іске қосумен байланысты деген пікір бар. Алайда сарапшылар бұл талапты жоққа шығарады. Жеңілдікті бағдарламалар, соның ішінде тұрғын үй құрылысын үнемдеу құралдары үлкен сұраныс тудырмайды. Олар жинақтаушы модель бойынша жұмыс істейді, шектеулі лимиттері бар және азаматтардың белгілі бір санаттары үшін тұрғын үйге қол жеткізуді қолдауға бағытталған. Сонымен қатар, мемлекеттік бағдарламаларға қатысатын құрылыс салушылар бағаны үш жылға белгілеуге міндеттенеді, бұл, керісінше, тежеуші әсер етеді.

Бағаның өсуіне қарамастан, Қазақстан ТМД мемлекеттері арасында неғұрлым қолжетімді баспанасы бар ел болып қала береді. NUMBEO мәліметтері бойынша, ҚР-дағы жылжымайтын мүлік бағасының индексі 9,7 құрайды, бұл Ресей, Қырғызстан, Өзбекстан, Беларусь және Армения көрсеткіштерінен едәуір төмен. Бұл инфляция жағдайында да нарық халықаралық салыстыруда салыстырмалы қол жетімділікті сақтайтындығын көрсетеді.