Ипотека тоқтатылды, бағалар төмендейді-тұрғын үй нарығында не болып жатыр

Қазақстанның құрылыс салушылар қауымдастығының басшысы Виктор Микрюковтың пікірінше, жаңа түзетулер жылжымайтын мүлік нарығында қандай да бір күйзеліске әкелмейді. Керісінше, олар оны сауықтыруға бағытталған, өйткені жобалардың 70% - дан астамы заң бұзушылықтармен салынған қазіргі жағдайлар өте маңызды.

"Мемлекет жағдайды түзету үшін дұрыс шешім қабылдады. Бұл тұрғыда тұрғын үй құнының қымбаттауы күтілмейді. Құрылысшыларға барлық қажетті рұқсат құжаттарын алу үшін жеткілікті уақыт беріледі, бұл проблемалар мен кідірістерді болдырмайды", - деп атап өтті сарапшы.

Оның айтуынша, жаңа талаптар құрылыс салушылар үшін теріс әсер етпейді, бірақ бірқатар маңызды ережелерді енгізеді. Олардың ішіндегі ең бастысы-тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шарттың бірыңғай үлгілік нысанынан басқа шарттардың барлық басқа түрлеріне тыйым салу. Бұл әзірлеушілер заңды айналып өтіп, үлескерлердің құқықтарын бұза алмауы үшін.

Үлестік қатысу туралы шарттың бірыңғай үлгілік нысаны үлескерлер үшін үлкен қауіпсіздікті қамтамасыз етуге арналған. Осы нысанды сақтау тұрғын үй салу және сатып алу процесін барынша ашық әрі дұрыс етуге мүмкіндік береді. Қолданыстағы заңнаманы айналып өту үшін бұрыннан бар келісімшарттардың басқа түрлері жиі қолданылған.

Ипотека беру процесі түбегейлі өзгермейді. Бірақ жаңа түзетулерге сәйкес, ипотека рұқсатсыз немесе кепілдіксіз салынып жатқан тұрғын үйге берілмейді. Бұл үлескерлер үшін тәуекелдерді азайтуға бағытталған негізгі мәселе. Мемлекет сатып алушылардың қаражатын тартпас бұрын құрылыс салушының барлық қажетті процедуралардан өтуін қамтамасыз етуге тырысады.

Өздеріңіз білетіндей, объектілер сатып алынған жерсіз, қажетті рұқсаттарсыз немесе сараптамадан өткен жобаларсыз салынған жағдайлар жиі болды. Үлескерлердің қаражатын тартуға кепілдіктің немесе рұқсаттың болуы жердің сатып алынғанын, барлық рұқсаттардың алынғанын және жоба әзірленгенін және сараптамадан өткенін көрсетеді. Қауымдастық бұл азаматтардың қауіпсіздігіне кепілдік береді деп санайды.

Тағы бір маңызды шектеу-жылжымайтын мүлік мәмілелері бойынша қолма-қол ақшадан бас тарту. Бұл теріс нәтиже бермейді, өйткені қолданыстағы банктік механизмдер сіздің шотыңыздан мәмілелерді комиссиясыз төлеуге мүмкіндік береді. Керісінше, бұл қадам, ең алдымен, сыбайлас жемқорлыққа қарсы тәсілдер шеңберінде бірқатар жағымды тұстарға ие, деп есептейді қауымдастық.

Виктор Микрюковтың пікірінше, тұрғын үй сатып алу кезінде қолма-қол ақшасыз есеп айырысуға көшу сыбайлас жемқорлық схемаларын барынша азайтуға мүмкіндік береді. Сонымен қатар, бұл құжаттардағы объектілердің құнын төмендетумен күресуге көмектеседі. Енді мәміленің барлық сомасы есеп айырысу шоты арқылы өтуі керек, бұл процесті ашық етеді.

Сарапшының пікірінше, тұрғын үй бағасы төмендемейді. Бірақ бағаны акциялық бағдарламалар мен жеңілдік ұсыныстары есебінен түзетуге болады. Құрылыс салушылар құнын тікелей төмендетуге жол бермейді.

Сонымен қатар, әлеуметтік желілерде адамдар жергілікті жерлерде әкімдіктерге көптеген өкілеттіктерді беру сыбайлас жемқорлық тәуекелдерінің өсуіне және тұрғын үйдің қымбаттауына әкелуі мүмкін деген алаңдаушылық білдіруде. Бірақ сарапшы әкімдіктерге ешқандай қосымша өкілеттіктер берілмейтінін атап өтті.

Жаңа үй сатып алу жүйесі қалай жұмыс істейді?

Қолма-қол ақшасыз айналым шеңберінде тұрғын үй сатып алу жүйесі былайша жұмыс істейтін болады: Сатып алушы мемлекеттік тізілімнің бірыңғай жүйесінде тіркелетін құрылыс салушымен үлестік қатысу шартын жасасады. Шарт тіркелгеннен кейін Сатып алушы банк арқылы төлем жасайды, ол құрылыс салушының үлескерлердің қаражатын тартуға рұқсаты немесе кепілдігі бар-жоғын тексереді. Егер бәрі жақсы болса, төлем кетеді, егер жоқ болса, сатып алушыға қайтарылады. Бұл процесте әкімдіктерге қосымша ауыртпалық салынбайды немесе жүктелмейді.

Бұрын шұңқыр сатысында алдын-ала сатып алу-сату шарттарын жасау тәжірибесі болған, бұл сатып алушылар үшін айтарлықтай қауіп төндірді. Жаңа өзгерістер мұндай жағдайларды болдырмауға арналған.

Енді құрылыс салушылар меншікті капиталға қойылатын талаптарды 15% - дан 10% - ға дейін төмендетті. Сонымен қатар, үлескерлерден ақша алуға әкімдіктің рұқсатымен және ғимараттың қаңқасы салынғаннан кейін ғана рұқсат етіледі.

Жылжымайтын мүлік жөніндегі сарапшы Александр Пактың айтуынша, бұл тұтынушылардың қауіпсіздігін едәуір арттыратын дұрыс қадам. Бизнес-әзірлеушілер "өте икемді" және жаңа жағдайларға тез бейімделсе де, бұл жаңалық басқа компаниялар үшін нарыққа қол жетімділікті арттырады және құрылыс процесін ашық етеді.

Ипотека нарығындағы өзгерістер

Ипотекалық нарықта да елеулі өзгерістер күтілуде. Қазіргі уақытта ипотека берудің жаңа шарттарына қатысты белгісіздік бар. Кейбір банктер шығаруды уақытша тоқтата тұру туралы немесе жаңа шарттардың жақын арада жариялануы туралы жариялады.

"Ипотека сатып алушы үшін қымбаттайды деп күтілуде. Бастапқы жарналар, несие төлемдері, сондай-ақ сақтандыру құны артуы мүмкін. Бұл жоғары инфляцияға байланысты-сарапшылардың бағалауы бойынша, бұл кем дегенде 20% құрайды, дегенмен 9% ресми түрде банктердің шығынға ұшырауына жол бермейді. Бұл шығындар, әрине, сатып алушылардың мойнына түседі", — деп атап өтті Александр Пак.

Оның пікірінше, қазіргі уақытта жылжымайтын мүлік нарығы тоқырау сатысында. Сатып алушылардың қаржылық мүмкіндіктері таусылды және жақын арада халық табысының айтарлықтай өсуі күтілмейді. Сондықтан бағаның өсуі екіталай.

Сонымен қатар, қайталама нарықта бағаның 10% - ға дейін төмендеуі байқалады. Нақты сатып алу-сату мәмілелері жарнамаларда көрсетілгеннен айтарлықтай ерекшеленетін бағамен жасалады, айырмашылық 20% жетуі мүмкін. Жылдың соңына қарай қайталама нарықтағы бағаның одан әрі төмендеуі күтілуде, деді Александр Пак.

"Кез-келген инновация әрқашан қысқа мерзімге бағаның өзгеруіне әкеледі. Нарықта дүрбелең мен бағаның өсуі болуы мүмкін, бірақ бұл сөзсіз сатып алу-сату мәмілелерінің төмендеуіне әкеледі. Өткен жылдардағы тәжірибе, мысалы, 2023 жылдың қыркүйегі, мұндай өсуден кейін нарық бұрынғы бағаларға тез оралып, иелері инфляцияға байланысты ақшаларын жоғалтып жатқанын көрсетеді", - деп атап өтті сарапшы.

Басқа талқыланатын өзгерістер, мысалы, бір жылдан екі жылға дейін салықтан босату үшін пәтерге иелік ету мерзімін ұзарту немесе барлық есеп айырысуларды қолма-қол ақшасыз нысанға аудару, оның пікірінше, бағаларға айтарлықтай әсер етпейді. Қолма-қол ақшасыз есеп айырысу қазірдің өзінде кеңінен қолданылады, әсіресе ипотекалық мәмілелерде. Иелік ету мерзімін ұзартуға қатысты тыйымды сатып алу-сату шартындағы ресми құнын төмендету және айырмашылықты қолма-қол беру арқылы айналып өту өте оңай. Жалғыз нәрсе-бұл сатып алушыларды жылжымайтын мүлікті таңдауда талғампаз етеді.

"2025 жылдың соңына қарай, егер бағаның қысқа мерзімді өсуі орын алса, жылжымайтын мүлік нарығы ағымдағы мәндерге қайта оралады немесе тіпті одан да төмендейді, өйткені тұрақты өсуге ешқандай себеп жоқ. Өзгерістер, бәлкім, мәмілелер санының азаюына байланысты риэлторларға және егер олар сатуды кешіктірсе, инфляциядан ақша Жоғалтатын иелеріне қатты әсер етуі мүмкін. Пәтер сатып алушылар үшін жағдай да күрделене түсуде", - деп атап өтті Александр Пак.

Бірақ сарапшылардың пікірінше, нарықты реттеудегі өзгерістер ең алдымен үлескерлерді қорғауға және ашықтықты арттыруға бағытталған, бұл ұзақ мерзімді перспективада нарықты сау және болжамды етуге тиіс.