Не заметить и не отреагировать нельзя: что входит в обязанности председателя ОСИ

По словам специалиста, вопросы управления и содержания многоквартирных жилых домов регулируются Законом «О жилищных отношениях» и примерно 16 нормативными правовыми актами в этой сфере.

Председатель ОСИ обязан обеспечивать комплекс мер, направленных на создание безопасных и комфортных условий для собственников квартир, нежилых помещений, парковочных мест и кладовых.

При этом фасад многоквартирного дома относится к общему имуществу объекта кондоминиума.

Как должна проводиться проверка дома?

Кызгалдак Медетова сообщила, что правила управления объектом кондоминиума утверждены приказом №108 от 19 февраля 2015 года.

По ее словам, в осмотре общего имущества дома принимают участие председатель ОСИ, субъекты управления или управляющая компания, а также члены совета дома. По итогам составляются перечень общего имущества и акт осмотра.

В законодательстве нет конкретного требования о том, что такой осмотр в обязательном порядке должен проводиться один или два раза в год. Однако при составлении годовой сметы учитываются состояние дома и результаты осмотра общего имущества.

Специалист отметила, что фасад также включается в перечень общего имущества. В нем указываются площадь фасада и материал, которым он облицован.

Если во время осмотра на фасаде или другой части общего имущества выявлен дефект, этот вопрос должен быть вынесен на общее собрание собственников.

«При выявлении дефекта собственники на общем собрании могут принять решение о сборе целевых средств, проведении капитального ремонта или организации технического обследования», – пояснила Медетова.

По ее словам, на основании решения общего собрания собственники могут привлечь аккредитованных специалистов или специализированные организации.

Обязан ли председатель ОСИ иметь техническое образование?

В суде также был поднят вопрос о том, меняются ли обязанности председателя ОСИ в отношении дефектов дома, если у него нет специального технического образования.

Кызгалдак Медетова пояснила, что законодательство не предъявляет к председателю ОСИ требования о наличии специального технического образования. Однако его отсутствие не освобождает председателя от обязанности обеспечивать надлежащее содержание общего имущества дома и принимать соответствующие меры при выявлении дефектов.

Вместе с тем специалист подчеркнула, что председатель ОСИ не обязан самостоятельно на профессиональном уровне определять техническое состояние дома. При необходимости для этого привлекаются соответствующие специалисты и специализированные организации.

Медетова также сообщила, что сама не знает нынешнего технического состояния этого дома. По образованию она юрист, а в ее компетенцию входит разъяснение законодательства о жилищных отношениях и норм, касающихся управления и содержания объектов кондоминиума.

Новому председателю ОСИ должны передать документы

Специалист также разъяснила, что при смене председателя ОСИ документы, относящиеся к дому, должны быть переданы новому руководителю.

По ее словам, по акту приема-передачи должны быть переданы документы многоквартирного жилого дома, финансовые документы, первичные учетные документы, финансовая отчетность, документы по текущему и сберегательному счетам, протоколы общих собраний, договоры на оказание коммунальных услуг, акты приемки оказанных услуг, ежемесячные и годовые отчеты, а также другие документы, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома.

Прежний управляющий должен передать эти документы не позднее 10 рабочих дней после начала работы новой формы управления.

Обязанности нового председателя ОСИ возникают с момента его регистрации в органах юстиции в качестве первого руководителя организации.

Медетова отметила, что если прежний председатель еще не передал документы, логично, чтобы новый руководитель сначала принял их и ознакомился с информацией о доме. Однако это не отменяет его обязанности обеспечивать надлежащее содержание дома и реагировать на выявленные проблемы.

Как проводится капитальный ремонт?

Кызгалдак Медетова пояснила, что для проведения капитального ремонта также необходимо решение собственников.

Если ремонт проводится за счет средств, находящихся на сберегательном счете собственников, получать специальное разрешение государственного органа не требуется. В этом случае собственники принимают решение на общем собрании и самостоятельно выбирают подрядчика.

Если же для капитального ремонта привлекаются средства местного или республиканского бюджета, соответствующие процедуры проводятся с участием государственных органов.

По словам специалиста, в таком случае решение о проведении капитального ремонта должны поддержать не менее 51% собственников. После этого в местный исполнительный орган или жилищную инспекцию подается заявление на проведение технического обследования. Далее проводятся техническая экспертиза и необходимые работы.

Кто организует государственное техническое обследование дома?

В суде также был поднят вопрос о том, кто должен организовывать государственное техническое обследование дома.

Медетова сообщила, что это относится к компетенции местных исполнительных органов. По ее словам, согласно статье 10-3 Закона «О жилищных отношениях», местные исполнительные органы обеспечивают инвентаризацию жилищного фонда и учет многоквартирных домов. В их компетенцию также входит организация государственного технического обследования на соответствующем уровне.

Если председатель ОСИ или собственники обращаются в государственные органы в электронном формате либо записываются на личный прием, соответствующие органы могут в пределах своей компетенции предоставить разъяснения по вопросам жилищного законодательства. Такие разъяснения также предоставляет жилищная инспекция.

Обязаны ли председатели ОСИ проходить специальное обучение?

По словам специалиста, обязательного требования о прохождении председателями ОСИ специального обучения или сертификации нет.

Они должны самостоятельно изучать жилищное законодательство и требования, связанные с управлением домом, либо при необходимости обращаться за разъяснениями в уполномоченные государственные органы, в том числе в жилищную инспекцию.