Новый Строительный кодекс: что изменится для застройщиков и покупателей жилья с 1 июля

Документ обещает усилить контроль за застройщиками, повысить ответственность чиновников, защитить покупателей жилья и сократить пространство для серых схем на рынке недвижимости. Среди ключевых новшеств — обязательная экспертиза градостроительных проектов, цифровой контроль за планированием застройки, страхование ответственности застройщиков и создание реестра недобросовестных компаний.

Однако главный вопрос остается открытым: приведут ли новые нормы к реальному повышению качества строительства или изменения останутся лишь на бумаге? Что именно изменится для застройщиков, покупателей жилья и рынка недвижимости в целом, корреспондент BAQ.KZ обсудила с независимым экспертом Qazaq Expert Club, автором Telegram-канала BuildExpert Дилярой Сейтнуровой.

Главные изменения

С введением Строительного кодекса отрасль начнет работать по новым правилам. Как отмечает Диляра Сейтнурова, вводится обязательная экспертиза по всем градостроительным проектам, включая проекты детальной планировки (ПДП).

«Корректировать ПДП теперь можно один раз в два года и в рамках генерального плана. Появляется и цифровой контроль: все ПДП загружаются в АИС ГГК ([https://gov.ggk.kz/]), и документ, противоречащий генплану, система отслеживает автоматически», – говорит эксперт.

Отвечать будут и чиновники

На вопрос о том, как изменения могут повлиять на сроки строительства и получения разрешений, эксперт ответила:

«На первом этапе подготовительная стадия может удлиниться, потому что под обязательную экспертизу попадает больше документов. По мере того как процедуры переходят в цифровой формат, а правила становятся однозначными, произвольных задержек должно стать меньше. Реалистично заложить переходный период, пока рынок привыкает к новому порядку», – поясняет эксперт.

Кроме того, усилится ответственность застройщиков за качество жилья.

Кодекс отдельно закрепляет гарантийный срок и требования к качеству в строительстве, а также вводит страхование гражданско-правовой ответственности застройщика. При происшествии будет проводиться экспертиза, которая позволит определить, на каком этапе была допущена ошибка. Ответственность смогут нести не только застройщики, но и чиновники. Если раньше вина нередко размывалась, теперь должен устанавливаться конкретный виновный.

Также появится реестр недобросовестных застройщиков на порталах eGov и МИПР.

«Это работает мягко, но эффективно: добросовестные компании получают конкурентное преимущество, а покупатели могут заранее оценивать риски. Вместе с антидемпинговым контролем это постепенно сужает поле для серых практик», – сказала эксперт.

Влияние на стоимость жилья

Для казахстанцев, покупающих жилье в новостройках, изменения повысят степень защиты. У покупателей появится простой инструмент проверки – официальный реестр компаний, нарушающих сроки и обязательства. Он позволит заранее оценить надежность застройщика и понять, с кем лучше не связываться.

Кроме того, страхование ответственности предусматривает помощь пострадавшим дольщикам, включая страховые выплаты, а не только длительные судебные разбирательства с компаниями, у которых могут отсутствовать средства на счетах. При этом Диляра Сейтнурова подчеркивает, что проверять надежность застройщика по-прежнему важно еще до покупки жилья.

Подорожает ли жилье из-за Строительного кодекса? Эксперт не исключает этого.

«Определенный рост издержек возможен. Увеличение сроков гарантийных обязательств и более строгие требования закладываются в себестоимость. При этом повышение прозрачности снижает риски долгостроя, а значит, и скрытые потери покупателя.

В Алматы на цену сильнее влияет дефицит земли, чем сам кодекс, поэтому итоговый эффект во многом зависит от локации и конкретного проекта».

«Многое зависит от исполнения, а не текста Кодекса»

Из-за изменений сложнее всего придется компаниям, которые работали на демпинге, слабой документации и серых схемах. Небольшим же игрокам без ресурсов на экспертизу и страхование тоже потребуется перестройка.

«Я бы не говорила об уходе как о массовом явлении, скорее о постепенном отборе в пользу компаний, готовых соответствовать новым правилам», – говорит Диляра Сейтнурова.

Эксперт подчеркивает, что мгновенного улучшения качества строительства ожидать не стоит.

«Качество растет по мере того, как новые проекты проходят через обновленные процедуры, а нормы реально применяются на практике.

Первые признаки будут заметны на свежих объектах, а ощутимый результат для рынка – это вопрос среднесрочной перспективы. Многое здесь зависит именно от исполнения, а не только от текста кодекса», – заключила эксперт.