За что должны платить КСК и ОСИ, а не жильцы

В морозы многие жители многоэтажных домов столкнулись с тем, что их радиаторы отопления почти не греют, в квартирах холодно. В КСК часто заявляют, что засорены стояки отопления и летом их можно поменять, но этим вопросом должны заняться сами собственники. Также нередки ситуации, когда в многоэтажках прохудились крыши, жильцы квартир на верхнем этаже предлагают всем соседям выполнить капитальный ремонт в складчину, но те отмахиваются, говоря, что это не их проблема. По словам наших экспертов – директора департамента Казахстанского центра модернизации и развития ЖКХ Аскара Каменова и юриста Алексея Божкова, согласно действующему законодательству, капитальный ремонт общедомового имущества, включая инженерные системы и кровлю, делается за целевые сборы собственников квартир. Но, по словам Алексея Божкова, организовать эти работы должен орган управления объектом кондоминиума – провести собрание, ознакомить людей со сметами, провести письменный опрос, найти подрядчика, а средства собирают жильцы квартир, передает inbusiness.kz.

Двойственная ситуация

"У нас возникла двойственная ситуация, – считает Алексей Божков. – Многие жильцы все эти работы проводят сами: самостоятельно ищут подрядчиков, закупают материалы, сами все делают. Но это должны делать КСК, ПТ (простое товарищество) и ОСИ (объединение собственного имущества), централизованно".

По словам юриста, статья 8 Гражданского кодекса РК гласит, что граждане обязаны соблюдать содержащиеся в законодательстве требования, и эта обязанность не может быть исключена или ограничена договором. Но многие КСК и ОСИ ссылаются на свои старые уставы либо на акты разграничения ответственности, где прописано, что они не отвечают за стояки.

"Но самом деле если в законе прописано, что это их обязанность, то она не может быть исключена каким-то актом. Гражданский кодекс запрещает такое исключение", – говорит Алексей Божков.

Он также отметил, что по статье 50 Закона РК "О жилищных отношениях" (ЗоЖО), расходы на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума производятся ежемесячно. А их размеры устанавливаются соразмерно доле собственника квартиры, нежилого помещения в общем имуществе.

"Я сталкивался даже с некоторыми судьями, которые либо не задумывались над такой нормой, либо ее не знают. Собственник должен нести расходы на содержание именно общего имущества. Ведь не его же квартирой занят орган управления. Но тогда возникает вопрос: а почему размер взносов в кооператив обычно считают исходя из площади твоей квартиры, а не соразмерно доле в общем имуществе, как этого требует закон?" – говорит юрист.

Вместе с тем он обращает внимание на то, что 50-й статье закона противоречит "Методика минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества кондоминиума", по которой в расчете размера взноса фигурирует именно площадь квартиры.

Однако юрист напомнил, что, согласно Закону РК "О правовых актах", при возникающих противоречиях должны применяться нормы вышестоящего акта. В данном случае – Закона РК "О жилищных отношениях". Более того, Алексей Божков уверен, что названная методика не должна усреднять взносы для домов, потому что у них могут различаться техническое состояние, сроки эксплуатации, общая площадь и другие параметры. В связи с тем, что законодательно сейчас каждый дом должен иметь свой счет, то для него должен быть отдельно утвержденный размер взноса, говорит он.

"Конечно, КСК сами не могут включить в общую сумму эксплуатационных расходов затраты, которые необходимы для ремонта общедомового имущества, включая стояки и кровлю. Для этого они должны собирать общие собрания, проводить письменные опросы. И все застопорится, если жильцы против. Но обслуживать общедомовое имущество КСК и ОСИ обязаны", – резюмировал Алексей Божков.

Аскар Каменов считает, что капитальный ремонт кровли и внутридомовой инфраструктуры проводится за счет собственников квартир.

"Конечно, все должно решаться общим собранием. Крыша, стояки, фасад, крыльцо, лифты и лестница – это общее имущество, владельцами которых собственники квартир также являются, но соразмерно своей доле. Это имущество нельзя выделить, поэтому и регистрируют кондоминиумы, чтобы понять, у кого сколько долей, – объясняет Аскар Каменов. – Проблема со стояком тепло- или водоснабжения – это проблема одного подъезда. Поэтому председатель КСК приходит и говорит: "У вас в доме пять этажей. Если вы не сделаете стояки, это приведет к аварийной ситуации, порыву, отсутствию воды или тепла в квартирах. Нужна замена стояков – а это капитальный ремонт. Жильцы должны сами платить".

По словам Аскара Каменова, бывают другие ситуации – когда, например, лопнул стык на стояке после того, как один из собственников квартир менял трубу только на своем этаже. Потом соединение разорвало, вода залила соседнюю квартиру. Тогда, говорит он, пострадавшей стороне можно подать заявление в орган управления. Если будет установлено, что происшествие произошло по вине соседа, то иск можно подать на него, он будет обязан оплатить все расходы.

"Бывают случаи, когда на соединениях труб есть течь, у соседей снизу стал протекать потолок или стены стали мокрыми, но по статье 40 Закона РК "О жилищных отношениях" эта часть трубы относится к ведению КСК или ОСИ. Тогда можно взыскать средства на ремонт именно с этих объединений. Но в любом случае замена трубы ляжет на плечи собственников квартир", – заверил он.

Спикер отметил, что обычно эксплуатационные расходы, которые платят жильцы в КСК, ПТ или ОСИ, включают в себя текущие затраты на содержание дома. По его информации, в пунктах 5 и 6 методики расчетов сметы расходов на управление объектом кондоминиума, содержание общего имущества в РК четко обозначено, за что платят собственники квартир. В частности, это организация работ, управление, деротизация, дезинфекция помещений, опрессовка инженерных систем, подготовка к отопительному сезону, локализация аварий общедомовых инженерных систем.

"Но когда есть временной физический износ, то тогда приходится платить жильцам отдельно, – добавил Аскар Каменов. – Это, кстати, касается и ремонта кровли. За это должны платить не только собственники квартир на верхних этажах, но и все остальные. То же самое – ремонт подъездов. Если вы купили квартиру в многоквартирном жилом доме, то будьте добры, помимо своей квартиры, ухаживать за общим имуществом. Это обязанность, прописанная в законе".

Аскар Каменов считает, что тариф на эксплуатационные расходы, которые собственники квартир платят в КСК, довольно низкий, потому что в кооператив обычно входит несколько домов, а вот для содержания ОСИ, представленного одной многоэтажкой, этих денег бы не хватило.

ОСИ не дают прозрачности?

По его словам, многие КСК в Казахстане работают хорошо, но есть непрозрачность в расходовании средств собственников квартир. Чтобы ее исключить, и предложили реформу, создание ОСИ. Сейчас законодательство РК предусматривает только две формы управления: ОСИ, которое работает по принципу "один дом – одно ОСИ – один счет", а также простое товарищество с тем же принципом деятельности.

"Сейчас собственники квартир обязаны создать ОСИ. Тогда вы открываете текущий и сберегательный счета, на которые складываете деньги на капремонт. Вы можете разрешить КСК управлять своим домом, а можете не давать ему такого права. Можете передать управление домом в управляющую компанию по договору, закрывать выполненные ими услуги ежемесячно по акту. Если услуги оказаны некачественно, то можете за них не платить. Это удобно для собственников квартир, потому что их сбережения на тот же капремонт не пойдут на другой дом. Сама реформа по созданию ОСИ направлена на то, чтобы защитить средства людей", – заверил Аскар Каменов.

По словам Алексея Божкова, ОСИ в многоквартирном доме – это юридическое лицо, у которого должен быть председатель, и ему нужно платить за его работу. Но если нанять еще и управляющую компанию, то получится двойная оплата. Это для жильцов дополнительные убытки. В таком случае расходы становятся более непрозрачными, говорит юрист. А ведь ОСИ еще и бухучет должно вести!

Об этом четко сказано в статье 48-1 закона: "Управляющий многоквартирным жилым домом или управляющая компания оказывает услуги по управлению объектом кондоминиума на основании договора, заключаемого с председателем объединения собственников имущества или доверенным лицом простого товарищества".

"Человек платит взнос на текущий и накопительный счета дома. Доступ к ним есть у председателя ОСИ, который оплачивает услуги управляющей компании на основании акта выполненных работ. Какие акты подписываются, какие услуги оказали фактически, а какие только на бумаге, какие документы были выписаны фиктивно – собственники квартир могут узнать только много времени спустя. Годы могут пройти, – говорит Алексей Божков. – Потому что ОСИ – само по себе, управляющая компания – сама по себе. Между ними только договор. Никакой прозрачности тут нет".

Закон нужно существенно переработать

Как отметил Алексей Божков, с реформой в жилищной сфере, когда КСК "вышвырнули" из содержания общего имущества кондоминиума, из статьи 32 Закона РК "О жилищных отношениях", кооператив тоже "выпал" как субъект управления объектом кондоминимума. В нем остались только ОСИ и ПТ. На взгляд юриста, образовалась дилемма, кто именно теперь должен открывать счета на кондоминиум при наличии только ПКСК или КСК. Об этом в законе ничего не сказано.

Алексей Божков добавляет, что, по статье 42 ЗЖО "Формы объекта кондоминиума", простое товарищество многоквартирного жилого дома образуется, если количество собственников квартир, нежилых помещений не превышает тридцати. Здесь важно понять, говорит он, что речь идет о 30 собственниках, а не квартирах и нежилых помещениях. И это существенная разница, поскольку у одной квартиры может быть несколько собственников. Если их в доме набирается больше 30 человек, то тогда ПТ образовывать нельзя, даже если у вас всего 12 квартир!

По мнению Алексея Божкова, весь Закон РК "О жилищных отношениях" нуждается в полной переработке. Сейчас его постоянно дорабатывают, но в нем появляется все больше противоречивых норм. К примеру, пункт 16-5 статьи № 2 Закона РК "О жилищных отношениях" регламентирует, что в кондоминиум многоквартирного жилого дома включен "единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок". Как отметил юрист, необходимо прописать, что вся территория вокруг дома сразу входит в кондоминиум, и тогда жильцам не надо было бы "заморачиваться" с получением договора землепользования.

"И тогда не возникало бы споров, кто должен делать уборку на земельном участке, во дворе, за домом, который в кондоминиум не входит. Сейчас много споров, потому что земельный участок принадлежит государству: почему тогда ОСИ, ПТ или КСК должны его чистить?" – добавил он.

Юрист отметил, что по статье 32 "Содержание общего имущества объекта кондоминиума", каждый собственник, даже если он не проживает в квартире, а сдает ее в аренду, обязан содержать общую долевую собственность. Но многие перекладывают взносы на арендаторов.

Есть противоречие и в другом. Так, статья 36 "Обязанности нанимателя (поднанимателя) квартиры, арендатора нежилого помещения" содержит противоречивую норму. В соответствии с ней, в договоре найма жилища, предоставленного из государственного жилищного фонда, наймодатель вправе рассмотреть участие нанимателя в управлении объектом кондоминиума, правом голосования. Но почему же по закону нет такой возможности для нанимателей частного жилища, задается вопросом юрист.

По его словам, многие собственники квартир и даже орган управления домом не знают о нормах статьи 38 ЗЖО "Доступ к общему имуществу кондоминиума".

"У меня есть пример из практики, когда в одной из квартир протекал стояк водоснабжения. Соседей снизу заливало. Но они не могли попасть к тому, у кого поломка, он их на порог не пускал. Доступ к общему имуществу в нарушение закона не обеспечивался. Орган объекта кондоминиума никаких мер не принимал, предлагал собственнику нижней квартиры решить все самостоятельно. Это нарушение со стороны сразу двух субъектов права. И со стороны собственника, который обязан обеспечить доступ к общему имуществу, и со стороны органа управления объектом кондоминиума, который обязан потребовать доступ в квартиру и принять меры к ремонту", – объясняет Алексей Божков.

Он считает, что статьи 42-1 ЗЖО "Собрание" и 42-2 "Проведение письменного опроса" необходимо объединить в одну, чтобы дать собственникам квартир выбор – либо для решения какого-то вопроса, например, по капитальному ремонту, проводить собрание, либо сразу начать с письменного опроса, предусмотреть возможность электронного голосования в мессенджерах, итоги которого оформляются протокольно.

Помимо этого, говорит он, статья 42-1 противоречит сама себе. В ней сказано, что каждый собственник квартиры, нежилого помещения при голосовании имеет один голос. Если собственнику квартиры, нежилого помещения принадлежит несколько квартир, нежилых помещений, то он имеет соответствующее количество голосов. А далее говорится, что квартира, нежилое помещение, находящиеся в совместной собственности двух и более лиц, при голосовании имеют один голос.

По мнению юриста, статья 46 "Устав кооператива собственников помещений (квартир)" и статья 47 "Высший орган кооператива собственников помещений (квартир)" не раскрывают обязанности КСК, а просто отсылают к уставам КСК, которые сами нуждаются в серьезной доработке. Словом, резюмировал он, законодательство о жилищных отношениях в РК необходимо привести в надлежащий вид, исключить противоречия.