Ожидание и реальность: как безопасно купить квартиру в строящемся доме

Согласно Закону РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности», перед началом строительства владелец объекта должен быть обеспечен всеми необходимыми разрешительными документами, предусмотренными законом РК. Об этом напоминал отдел архитектуры Караганды еще в начале апреля.

В марте власти предостерегали карагандинцев от покупки квартир в незаконно строящихся жилых комплексах: в областном центре по семи новостройкам работы приостановили решением суда, поскольку все здания возводились без экспертизы проектов – то есть, строили без авторского и технического надзора, создавая риски для дольщиков. Позже сформировали и черный список застройщиков, которые не могут привлекать деньги дольщиков. Среди незаконных новостроек, кстати, были почти завершенные многоэтажные жилые комплексы – и они в будущем могут не получить акты приемки, в худшем случае инициируют иски об их сносе, и новоселье купившие квартиры люди уже не отметят...

А таким застройщикам светит административная ответственность. Предусмотрена и ответственность за незаконное привлечение дольщиков – по статье 320 КоАП. Глава управления государственного архитектурно-строительного контроля Сержан Аймаков подчеркивал: обнародуют каждую компанию, попавшую в черный список застройщиков.

Глава Общества защиты прав потребителей гарант «Гарант» и руководитель республиканской Ассоциации потребителей Казахстана Жаслан Айтмаганбетов делится: риски для дольщиков сохранятся до тех пор, пока население не будет обладать достаточной в этой области юридической грамотностью – это сейчас большая проблема. По сути, все документы, которые необходимо изучить и проверить человеку, покупающему квартиру в строящемся доме, есть в открытом доступе.

- Жаслан, как часто к Вам за помощью обращаются жители, купившие квартиру в строящихся домах? Есть ли среди них те, кто, как выясняется позже, купил квартиру в незаконно строящемся доме?

- По строящимся домам обращений очень много – но в основном о том, что эти дома построены некачественно. Люди жалуются, что стены в новых домах тоньше, нежели в старых, которые стоят уже долго, на некачественную установку пластиковых окон, ненадежные трубы, которые может прорвать – а если такая квартира на последнем этаже, ущерб может перекинуться и на все остальные... Кто виноват? Хозяин квартиры или застройщик? Доказать трудно. Ясно одно: коммуникации надо проверять.

Были случаи, когда дом строился – стройка до конца не завершилась, а застройщик просто пропадал. Было, когда одну и ту же квартиру продавали дважды – но это происходило, когда не было Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве».

- Удается ли людям в такой ситуации доказать свою правоту? Реально ли это в целом, если оплата или ее доля за квартиру в строящемся доме уже внесена? Немало есть историй, когда люди обращались в прокуратуру, в полицию, но состава преступления не обнаруживали, и все сводилось к гражданско-правовым отношениям: сами подписались – сами виноваты.

- Чтобы привлечь застройщика к ответственности по факту мошенничества, в данном случае необходим резонанс. Во-вторых – нужен, как минимум, десяток или более десятка людей, которые тоже пострадали от недобросовестного застройщика. Но и это происходит не всегда: тяжело расшевелить правоохранительные органы и подвигнуть их помочь людям искать справедливости. Поэтому, как правило, такие дела сводятся к гражданско-правовым отношениям.

Насколько реально доказать вину застройщика в рамках таких отношений? В тех случаях, когда не было полного контроля строительства, доказать ее было невозможно. Допустим, строительная компания обанкротилась, застройщик уехал за рубеж – и его уже не найти. Если подрядчики или исполнители строительства находятся на территории региона или страны, и у них есть имущество, банковские счета, определенные страховые компании и обязательства – добиться результата возможно.

Но и здесь свои нюансы – в частности, какой договор человек заключил, на каких условиях, и какие претензии предъявляются к застройщику. Исходя из этого можно понять, получится ли доказать вину последнего.

- Что следует понимать под резонансом, о котором Вы упомянули? Обращение в СМИ, публикации в соцсетях или что-то еще? Материалы СМИ с обращениями пострадавших жильцов далеко не всегда могут помочь добиться справедливости...

- Как правило, это про СМИ. На практике правоохранительные органы начинают работать более усиленно тогда, когда именно СМИ поднимают такие вопросы и описывают такие случаи. Кроме того, это послужит дополнительным доказательством в суде – даже если в материалах СМИ не содержится как такового внятного комментария о том, свершится ли справедливость. Конечно, есть еще один вариант: длительно писать жалобы в Министерство внутренних дел и прокуратуру от пострадавших людей. В одном из случаев моей практики уголовное дело возбудили лишь с третьей попытки.

Однако тут нужно оговориться: даже если будет резонанс, но не обнаружат состава преступления – дело не сдвинется. Это тоже всегда надо учитывать.

- Есть ли какие-то курирующие процесс покупки жилья у застройщиков органы? Акимат, ГАСК, прокуратура... Возможно ли обращаться именно к ним, чтобы они точно подтвердили добросовестность застройщика?

- Привлечение денежных средств курируют местные исполнительные органы – то есть, акиматы. И здесь играет роль разрешение привлечения средств, которое получают на стадии построения каркаса будущего здания. Только когда застройщик получает это разрешение – начинается курирование процесса. Каркас построен, момент проконтролирован, разрешение выдано. ГАСК в данном случае дает архитектурно-планировочное задание, формирует проектно-сметную документацию, в управлении архитектуры выдается разрешение на строительство. Кроме того, в стране действует информационная система «Казреестр», в которой застройщик регистрирует свой объект. Выписку из такой единой базы данных можно получить в городской администрации – в частности, в отделе или управлении архитектуры и градостроительства.

- Как недобросовестные застройщики могут подделать документы, которые впоследствии могут оказаться недействительными? С какими случаями сталкивались именно Вы? Уже были озвучены ситуации, когда одно жилье оказывается проданным двум владельцам. Доходили сведения о том, что предлагают дольщикам подписать договоры бронирования, предварительный, новации, займа...

- Если сейчас существует «Казреестр» - можно проверить, куплена ли уже квартира, в которую человек собирается вложиться. Раньше это невозможно было проверить, и квартиру могли продать пятерым дольщикам – потом дело продолжалось в суде и не имело сдвига, хотя состав преступления тут имелся.

Пока же, на данный момент, есть хитрости, которыми недобросовестные застройщики могут воспользоваться через риэлторские компании. То есть, поскольку таким застройщикам на стадии котлована не разрешается заключать какие-либо договоры, они могут действовать через риэлторов – а те уже подключают дополнительные договоры. Застройщик в данном случае может заключать с риэлтором отдельные договоры, но не заключать их с дольщиками. При этом риэлторов толком и проверить нельзя, и в итоге человек на свой страх и риск покупает квартиру. Но не стоит забывать, что в Караганде и области действуют авторитетные риэлторские агентства, которые не будут себя подставлять такими схемами.

- На что нужно обращать внимание при покупке жилья у застройщика? Какие документы должны у него иметься? Что важно и можно проверять человеку, который покупает квартиру в строящемся доме, чтобы оградить себя от рисков остаться у разбитого корыта? Ко всем ли документам есть доступ у простого обывателя?

- Прежде всего, застройщик должен быть зарегистрированным юридическим лицом. Далее – стоит обратить внимание на существование этой организации, на ее фон: действует ли она год или два, или больше? Есть смысл поискать информацию о ней.

Буду рассуждать как обыватель: вот я хочу купить квартиру в строящемся доме. Прихожу к компании, спрашиваю, какой у них заключается договор, изучаю его. По БИНу тоже можно проверить это юридическое лицо – когда оно зарегистрировано, к примеру. Важно зайти и на платформу «Судебный кабинет»: там нужно набрать название организации, чтобы проверить ее на наличие судебных тяжб за последние годы. Можно проверить компанию-застройщика и в реестре должников – такой тоже в стране есть, и там указаны как юридические, так и физические лица. Есть, кроме того, реестр строительных компаний, которым запрещено заниматься строительством – тот самый черный список.

После того, как организация проверена – проверяем документы на целевое назначение земельного участка. Потому что это тоже одна из частых проблем: здание возвели – а назначение в будущем не совпадает. И если конфликт по этому вопросу возникнет, здание вообще могут снести. Как я уже говорил, должно иметься разрешение на строительство данного дома – а его, напомню, можно запросить в отделе или управлении архитектуры и градостроительства через портал eotinish.kz.

Далее проверяем сам договор с дольщиком. На каких условиях он заключается, возведен ли каркас дома? Кроме того, нужно определиться по квадратуре квартиры. В чем суть: к примеру, человек приобретает квартиру площадью в 100 квадратных метров в строящемся доме, обсуждает ее планировку. Квартиру ему продали, здание возвели – а площадь квартиры после этого не соответствует заявленной и уже насчитывает 80 квадратных метров. Где еще 20? Их, могут сказать человеку, «съели» стены. Но ведь стены он не покупал! Такие обращения у нас тоже были – «съедались» 7 квадратов, а это ведь целая кладовая. Эти моменты – а они могут быть обозначены размыто – нужно утверждать, проверять и обсуждать на этапе заключения договора: потом будет сложно что-то предъявить застройщику.

Кроме того, при покупке квартиры люди не всегда смотрят на сам дом: большую роль играет и строительство каких-либо объектов рядом с ним – школа, детский сад, супермаркет. И когда презентуют определенный дом, с ним презентуют и инфраструктуру. Эти условия тоже необходимо прописывать: были случаи, когда ожидание совсем не совпадало с реальностью.

Когда на нижнем этаже дома предусмотрены коммерческие помещения, важно узнать их целевое назначение: вдруг там будут шумные клуб или кафе? Мы изначально покупаем квартиры для того, чтобы жить спокойно. У застройщика можно запросить эти данные – это затрагивает права жильцов, и такая информация, как правило, открытая.

- Часто бывает – в том числе и у нас – что застройщик может не сдать дом в назначенные сроки, некоторые истории вообще тянулись годами. Если застройщик не сдает жилье в срок, с какого момента можно обращаться в суд? Имеет ли право застройщик сдвигать эту дату?

- Сроки сдачи дома должны быть поэтапными. Потому что еще один риск – когда в договоре пишут «продлить строительство на неопределенный срок можно в силу непредвиденных обстоятельств». Этого не должно быть: законодательство требует четких регламентов и границ этих условий.

Если в договоре указано, что застройщик может сдвигать сроки, а дольщик согласен на это – естественно, он не сможет добиться справедливости в суде. Ему скажут: извините, по договору вы согласны. Но если застройщик сроки не исполняет – можно обращаться в суд, поскольку условия договора нарушены.

- Известно, что организации должны привлекать средства дольщиков не на уровне котлована или даже при его отсутствии, а на уровне второго этажа. То есть, закон предусматривает гарантию и помощь государства при переходе объекта в долгострой. Это действительно так?

- Привлекать средства дольщиков можно на уровне каркаса дома. Если объект перейдет в долгострой – государство может гарантировать дольщикам защиту. В первую очередь при заключении договора нужно уточнять у застройщика, какие существуют гарантии. Это может происходить через страховые компании, или же через гарантии в банке. Так или иначе, открытый и добросовестный застройщик сможет предоставить всю необходимую информацию и уточнить все детали.

Безусловно, здесь немаловажна и мера ответственности: бывает, что есть застройщик, подрядчик, субподрядчик, владелец участка – и впоследствии не разберешь, кто из них ответственен за то, что ожидание дольщика не оправдалось. Поэтому нужно сразу уточнять, кто понесет ответственность за риски при возведении дома. И это – тоже открытая информация.

В материале использованы фото автора,
фото из открытых источников и
личного архива Жаслана Айтмаганбетова,
а также фото с сайтов opennov.ru и ratel.kz