Особенности процедуры внесудебной реализации недвижимого залогового имущества

Из многих рисков, присущих банковской деятельности, наиболее значимый – риск невозврата выданных кредитов. Очевидно, что банки в силу специфики своей деятельности в соответствии с действующим законодательством используют различные способы минимизации кредитных рисков, к которым относится в том числе требование об обеспечении выдаваемых кредитов.

Согласно действующему законодательству, исполнение обязательств по возврату предмета займа и выплате вознаграждения может быть обеспечено способами, предусмотренными законодательством и договором (неустойка, залог, гарантия, поручительство и другие способы).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком принятых по договору банковского займа обязательств, обеспеченных залогом, банк (залогодержатель) может обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения своих требований.

Заключая с банком договор залога недвижимого имущества, заемщик и/или залогодатель в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств предоставляет свое согласие на осуществление банком мероприятий, предусмотренных договором и действующим законодательством Республики Казахстан.

В случае неисполнения должником принятых по договору банковского займа обязательств, Законом Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества» (далее - Закон об ипотеке), установлено право банка удовлетворить свои требования путем:

1) реализации ипотеки в судебном порядке;

2) реализации ипотеки во внесудебном порядке;

3) обращения в свою собственность заложенного имущества в случае объявления торгов несостоявшимися по причине, когда на торги явилось менее двух покупателей либо лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Порядок реализации заложенного недвижимого имущества в принудительном внесудебном порядке регламентируется статьями 24-36 Закона об ипотеке и Гражданским кодексом Республики Казахстан в части, не урегулированной Законом об ипотеке.

Вместе с тем, реализация залогового имущества во внесудебном порядке не допускается в случаях, когда:

1) для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа, и такое согласие не было получено;

2) предметом ипотеки является недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

3) предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает письменного согласия на его реализацию во внесудебном порядке;

4) имеется письменный отказ залогодателя - физического лица по ипотечному жилищному займу от проведения реализации заложенного недвижимого имущества. Этот документ должен быть зарегистрирован органом, в котором был зарегистрирован ипотечный договор, и представлен в течение 25 календарных дней с момента вручения или отправки заказным письмом уведомления;

5) предметом ипотеки является жилище и/или земельный участок с расположенным на нем жилищем, являющиеся обеспечением по договору о предоставлении микрокредита (кредита), заключенному физическим лицом с микрокредитной организацией (кредитным товариществом).

Во всех вышеперечисленных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда.

Реализация ипотеки во внесудебном порядке производится путем проведения торгов на заложенное имущество, организуемых доверенным лицом банка. При этом должны быть выполнены следующие процедуры:

1) доверенное лицо составляет уведомление о невыполнении основного обязательства, регистрирует его в органе, где была зарегистрирована ипотека, и вручает его залогодателю. При невозможности непосредственной передачи уведомления оно направляется залогодателю заказным письмом по его адресу, который указан в ипотечном договоре;

2) если требования, вытекающие из уведомления о невыполнении основного обязательства, не были удовлетворены, и физическим лицом-залогодателем по ипотечному жилищному займу не был предоставлен письменный отказ от проведения реализации ипотеки во внесудебном порядке, но не ранее, чем через 30 календарных дней с момента вручения или отправки указанного уведомления залогодателю, доверенное лицо составляет уведомление о торгах на заложенное имущество, регистрирует его в органе, где была зарегистрирована ипотека, вручает его залогодателю, а также залогодержателю;

3) доверенное лицо не менее чем за 10 календарных дней до проведения торгов публикует на государственном и русском языках объявление о торгах в периодических печатных изданиях;

4) с момента первой публикации объявления о торгах все сделки в отношении недвижимого имущества, выносимого на торги, запрещаются, а если сделки были совершены, то признаются недействительными.

Необходимо отметить, что согласно действующему законодательству при реализации заложенного имущества, стоимость которого на момент заключения ипотечного договора полностью обеспечивала основное обязательство с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе залогового имущества в собственность банка (залогодержателя), одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство.

Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обязательств по договору банковского займа, разница возвращается залогодателю.

В случае нарушения процедуры внесудебной реализации заложенного имущества, установленной законодательством, заемщик/залогодатель вправе обратиться в суд и признать ее недействительной.