Новые правила управления домами: что теперь обязаны делать ОСИ

Голосовать можно и онлайн

Одно из заметных изменений касается порядка принятия решений собственниками. В июле Министерство промышленности и строительства утвердило изменения в правила проведения собраний. Теперь в них четко закреплены два формата: явочный и заочный. Последний может проводиться путем письменного опроса и посредством цифровых объектов в сфере жилищных отношений и ЖКХ. Результаты цифрового голосования учитываются при подведении общих итогов.

По действующему порядку инициатор должен уведомить собственников о формате, дате, месте и повестке собрания не позднее чем за пять календарных дней. Собрание вправе принимать решения, если в нем участвуют более половины от общего числа собственников квартир и нежилых помещений. Для отдельных вопросов законодательство устанавливает специальные требования к числу голосов.

Кроме того, на пленарном заседании Курултая депутат Екатерина Смышляева предложила создать бесплатный цифровой сервис для управления многоквартирными домами, который в том числе позволит проводить электронное голосование собственников.

Однако, по мнению экспертов, для действующих ОСИ сама возможность электронного голосования не стала принципиально новой. Руководитель Ассоциации ОСИ и АСЖКХ Ерлан Карбаев отмечает, что на практике способ голосования каждый дом выбирает исходя из ситуации.

«Возможность проведения цифрового голосования была и раньше. Нам, например, легче провести письменный опрос – зайти в каждую квартиру, поговорить с каждым жителем и узнать его мнение. Кому-то, наоборот, удобнее цифровое голосование через приложения», – рассказал он.

По словам председателя ОСИ, действительно облегчить процесс могла бы единая и максимально простая система голосования – например, через eGov Mobile или привычные для казахстанцев цифровые сервисы. Но даже удобная платформа, считает Карбаев, не решит другую проблему – пассивность самих собственников.

«Многим просто безразлично, как голосовать и для чего голосовать. Некоторые голосуют для галочки. Когда речь идет, например, о повышении тарифа, приходится разговаривать с жителями, объяснять и убеждать», – говорит он.

При этом действующие правила устанавливают и конкретные сроки проведения собраний. Инициатор должен уведомить собственников квартир и нежилых помещений о формате, дате, времени, месте и повестке не позднее чем за пять календарных дней до собрания. Для принятия большинства решений необходимо участие более половины от общего числа собственников. По отдельным вопросам закон предусматривает специальные требования к числу голосов.

Действующие правила предусматривают проведение собраний как в явочном, так и заочном формате. При электронном оформлении протокола его подписывают ЭЦП председатель, секретарь и инициатор собрания. О принятых решениях собственники также могут получать информацию по результатам голосования.

«Деньги дома должны стать прозрачнее»

Еще одно направление изменений – усиление финансовой дисциплины. Адвокат Айдар Советбеков считает именно этот блок одним из наиболее существенных для собственников.

«Главный вектор поправок – ужесточение финансовой дисциплины и форсированная цифровизация. С юридической точки зрения самое существенное – жесткие сроки, подкрепленные реальной ответственностью», – отметил адвокат.

По его словам, требования к банковским счетам и финансовой отчетности должны сократить возможности для непрозрачного обращения со средствами жильцов.

При этом руководитель Ассоциации ОСИ Ерлан Карбаев оценивает усиление требований к управляющим положительно.

«Раньше ответственности практически не было. Сейчас обязанности усиливаются, и это хорошо: появится прозрачность. Жители смогут видеть, откуда пришли деньги и куда они ушли. Сегодня основная причина недоверия части жителей как раз связана с деньгами», – считает он.

Отдельно Карбаев отмечает значение сберегательных счетов, предназначенных для накопления средств на будущий капитальный ремонт общего имущества дома.

«Могут контролировать, но не контролируют»

При этом наличие отчетов еще не означает, что собственники ими интересуются. Карбаев рассказывает, что ежемесячно публикует финансовый отчет своего ОСИ и прикладывает банковскую выписку. Однако за все время его работы жильцы ни разу самостоятельно не запросили финансовые документы.

«Жильцы могут контролировать деньги всегда. Но проблема – в безразличии. По моим наблюдениям, большинство вообще не интересуется, куда уходят деньги. Я каждый месяц выкладываю отчет, отправляю его в чат и прикрепляю выписку с расчетного счета. Но даже это практически никто не смотрит», – рассказал руководитель Ассоциации ОСИ.

Адвокат Айдар Советбеков обращает внимание, что собственники имеют право контролировать финансовую деятельность управления домом.

«Председатель ОСИ – это нанятый менеджер, который обязан вести прозрачный учет. Собственники вправе интересоваться банковскими операциями, актами выполненных работ и договорами с подрядчиками. Ссылаться на внутренние правила, чтобы полностью закрыть от жильцов информацию об использовании их средств, нельзя», – пояснил он.

Одним из механизмов внутреннего контроля также остается ревизионная комиссия, которую избирают собственники. Ее задача – контролировать финансовую деятельность. Члены семьи председателя ОСИ и членов совета дома входить в такую комиссию не могут.

По мнению Советбекова, активность самой ревизионной комиссии во многом определяет, насколько эффективно собственники способны контролировать управление домом. По закону ревизионная комиссия или ревизор должны проводить проверку финансовой документации не реже одного раза в год.

«Если в доме нет активной ревизионной комиссии, финансовые нарушения могут длиться годами», – считает адвокат.

Документы есть не у всех ОСИ

Однако председатели сталкиваются не только с отчетностью и голосованиями. Одной из наиболее сложных процедур Карбаев называет проведение ежегодного осмотра и инвентаризацию общего имущества дома. Причина, по его словам, в том, что для заполнения документов необходима техническая информация, которой у ОСИ зачастую просто нет.

«Самое сложное – акт технического осмотра. Там очень много моментов, на которые председатели не знают ответов, потому что информацию можно взять только из рабочего проекта либо документов на дом. По моей оценке, у 90% ОСИ полного комплекта таких документов нет, потому что застройщики их не передают», – рассказал Карбаев.

Эту цифру председатель приводит исходя из собственного опыта и общения в отрасли – официальной статистикой она не является. Проблема передачи документации становится особенно чувствительной и при смене управления домом. Советбеков отмечает, что если прежнее руководство отказывается отдавать документы и имущество, собственникам приходится прибегать к юридическим механизмам.

«Удержание документов и печатей бывшими руководителями встречается на практике. Сначала необходимо направить официальное требование о передаче документации. Если оно не исполняется, вопрос может перейти в судебную плоскость», – пояснил адвокат.

«ОСИ предоставлены сами себе»

На вопрос о том, что сегодня больше всего мешает работе ОСИ, Карбаев перечисляет сразу несколько проблем: долги собственников, пассивность жильцов, отчетность и взаимодействие с государственными органами. Но главным недостатком он считает недостаточную проработанность отдельных механизмов законодательства.

«Проблем очень много: и неплательщики, и пассивность, и отчетность. С госорганами взаимодействия практически нет. Такое ощущение, что ОСИ должно существовать само по себе. На сегодняшний день мы во многом предоставлены сами себе», – говорит он.

Еще одна проблема, по его словам, связана с ответственностью председателя за состояние общего имущества. Дом может нуждаться в срочном ремонте, однако деньги на него должны собрать собственники. Если жители не готовы принимать решение о дополнительных расходах, возможности председателя ограничены.

На похожий дисбаланс обращает внимание и Советбеков. По его словам, на лиц, отвечающих за управление домом, возлагается значительный объем обязанностей, тогда как взыскание долгов и разрешение конфликтов с собственниками нередко требуют отдельных юридических процедур.

Еще одной потенциально конфликтной зоной адвокат называет нежилые помещения на первых этажах домов – магазины, рестораны и другие коммерческие объекты, эксплуатация которых может создавать дополнительную нагрузку на общее имущество.

Стало ли проще?

Несмотря на цифровизацию и новые требования к прозрачности, Карбаев пока не видит принципиального облегчения работы председателя ОСИ.

«В принципе ничего не изменилось. Домом управлять очень сложно, кто бы что ни говорил. Многие председатели не имеют профильного образования, поэтому им тяжело. Сейчас нужна помощь государства», – считает он.

Айдар Советбеков, в свою очередь, считает, что дальнейшее упрощение процедур действительно необходимо, однако оно не должно ослаблять контроль за деньгами собственников.

«Управление домом нужно дебюрократизировать, но оно не должно превратиться в бесконтрольный сбор денег», – подчеркнул адвокат.

Ранее эксперты ЖКХ рассказали, кто должен отвечать за состояние фасадов домов, реагировать на проблемы и нести ответственность.