Казахстан резко ужесточил правила для застройщиков

Как сообщили inbusiness.kz в министерстве промышленности и строительства, новая система призвана поставить точку в практике хаотичной уплотнительной застройки, когда жилые кварталы вводились в эксплуатацию без школ, детских садов, поликлиник и достаточного количества парковок.

Главное изменение касается выдачи разрешений на строительство. Согласно статьям 76, 78 и 81 нового Строительного кодекса, жилые районы теперь в обязательном порядке должны быть обеспечены объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.

Процедуры выдачи архитектурно-планировочных заданий (АПЗ) и согласования эскизных проектов полностью переведены в автоматизированную систему Государственного градостроительного кадастра, а министерство промышленности и строительства получило возможность контролировать каждое разрешение в режиме реального времени.

Первые итоги действия новых правил уже показали их жесткость. С 1 июля 2026 года требованиям нового законодательства соответствовали лишь 23 проекта по всей стране.

АПЗ получили:

в Западно-Казахстанской области — 6 проектов;
в Карагандинской области — 5;
в Актюбинской области — 4;
в Астане — 1;
в Мангистауской области — 1;
в области Абай — 1;
в Костанайской области — 2;
в Акмолинской области — 2;
в новом городе Алатау — 1 проект.

Как пояснили в ведомстве, любая заявка без расчета необходимой социальной инфраструктуры блокируется еще на этапе подачи документов.

Одновременно власти закрыли одну из самых распространенных схем на рынке. Ранее некоторые девелоперы разбивали крупный жилой массив на несколько очередей или отдельных жилых комплексов, чтобы избежать обязанности строить школы, детские сады и другие социальные объекты.

Теперь такой механизм больше не работает. В министерстве пояснили, что при разработке проектов детальной планировки территории под социальную инфраструктуру резервируются исходя из предполагаемой численности населения всего района, а не отдельных очередей строительства.

Кроме того, с 2024 года все градостроительные проекты проходят обязательную комплексную экспертизу в РГП «Госэкспертиза». Если проект не обеспечивает будущих жителей необходимыми социальными объектами, положительное заключение он не получит.

Новый кодекс также запрещает корректировать проекты детальной планировки ради точечной или уплотнительной застройки, если при этом нарушаются нормативы по плотности населения, высотности зданий, обеспеченности школами, детскими садами, медицинскими учреждениями и инженерными сетями.

Изменились и правила контроля за строительством социальной инфраструктуры.

Земельные участки, предусмотренные под школы, детские сады и больницы, получили особый защитный статус. Использовать их под другое строительство запрещено законом.

За своевременное строительство таких объектов отвечают местные исполнительные органы, однако теперь за действиями акиматов установлен дополнительный контроль.

По статье 24 нового Строительного кодекса министерство промышленности и строительства получило право осуществлять надзор за деятельностью местных исполнительных органов. Если разрешение будет выдано с нарушениями или чиновники проигнорируют несоблюдение сроков строительства социальной инфраструктуры, такие действия могут быть признаны незаконными.

Еще одним нововведением стал запуск реестра недобросовестных застройщиков в системе «Казреестр».

В него будут включать компании, в отношении которых вступило в силу решение суда о сносе незаконно построенного жилья либо обвинительный приговор по статье о мошенничестве.

Попадание в реестр означает запрет на привлечение средств дольщиков сроком на три года. Исключить компанию из списка можно только по решению суда.

Информация о недобросовестных застройщиках будет открытой, поэтому любой покупатель сможет заранее проверить компанию перед приобретением квартиры.

Кроме того, сведения обо всех судебных процессах, связанных со сносом незаконных объектов, нарушениями требований по сейсмостойкости или доступности для маломобильных граждан, будут доступны через государственную систему «Судебный кабинет».

Как считают в министерстве промышленности и строительства, новые правила должны изменить сам подход к развитию городов, чтобы новые жилые кварталы строились одновременно с необходимой социальной инфраструктурой, а покупатели получали не только квартиры, но и полноценную городскую среду.