Конец наличных на рынке жилья: кто пострадал первым

По оценке АЗК, в 2026 году массового легального пространства для бронирований стало существенно меньше: с 1 января все расчеты по ДДУ переведены в безналичный формат, все договоры должны регистрироваться в «Казреестре», введен запрет на предварительные договоры бронирования и инвестирования. Одновременно увеличен размер штрафов и введен запрет на рекламу объектов без разрешения.

«Если говорить именно о доле рынка, а не о числе объектов, я бы сформулировал осторожно: в крупных городах "серые" продажи не исчезли, но ушли из массовой витрины в точечные схемы. В Астане и Алматы это уже не доминирующая практика, а сегмент повышенного риска вокруг проектов со слабым финансированием или дефицитом документации», — отметил Виктор Микрюков.

На портале КЖК отображаются 1279 законных объектов, из которых 140 — в Астане (11%) и 116 — в Алматы (9%). Одновременно зафиксировано порядка 150 объектов без разрешения на привлечение средств дольщиков, что говорит о сохранении проблемы, но уже под прозрачным цифровым контролем.

Портрет «серого» дольщика в 2026 году изменился: теперь это чаще покупатель, которого убеждают маркетингом и обещанием скорого «обеления» проекта, либо инвестор, надеющийся, что объект позже получит разрешение. «Серый» дольщик — это уже не охотник за скидкой, а человек, недооценивший юридический риск.

Покупатель в 2026 году должен проверять три ключевых пункта: разрешение акимата или гарантию КЖК, подписание только ДДУ по типовой форме и безналичную оплату по зарегистрированному договору.

Арендные ставки при этом падают: в феврале 2026 года арендная плата снизилась на 0,1% м/м, хотя в годовом выражении была выше на 11,7%. Первичный рынок продолжает рост, но медленнее, что снижает доходность арендного бизнеса.

«Мы бы не называли это пузырем автоматически. Более точная формулировка — сжатие арендной доходности на фоне дорогой первички и замедления платежеспособного спроса. При этом первичный рынок продолжил рост, пусть и замедленный. Это значит, что арендный бизнес не исчез, но перестал быть простой и гарантированно высокой доходной стратегией», – подчеркнул глава АЗК.

По его словам, инвестору уже недостаточно ориентироваться только на номинальную арендную ставку — необходимо учитывать фактические расходы и потери дохода, включая ремонты, периоды простоя между арендаторами и альтернативную стоимость капитала. На фоне того, что реальные доходы населения отстают, а по данным БНС индекс составил 90,8% к аналогичному периоду прошлого года, усиливается давление на доступность аренды, что дополнительно ограничивает потенциал роста доходности в данном сегменте.

Поскольку доходы населения не растут пропорционально ипотечной нагрузке, то на наш вопрос касательно того, какие новые инструменты могут появиться в Казахстане в ближайшие год-два, в ассоциации отметили, что ожидали не одного «суперинструмента», а комбинации решений. Они включают девелоперскую рассрочку нового поколения, гибрид аренды с выкупом, совместную покупку внутри семьи, ипотеку с плавающей структурой платежей и корпоративные жилищные программы.

Рынок недвижимости Казахстана в 2026 году перестал быть «полем чудес» для легких инвестиций. Эпоха, когда можно было приносить наличные в офис застройщика за сомнительную расписку, уходит в прошлое. Теперь главным капиталом инвестора становится умение пользоваться официальными базами данных и следовать букве закона.