Проданный цоколь: в Караганде коммуникации МЖД оказались заблокированы для жильцов

Скриншот из видео жильцов дома по Сатыбалдина, 28/4

26 Ноября, 202513:36 eKaraganda

В Караганде жильцы одного из многоквартирных домов пытаются добиться законного и безопасного решения многолетней проблемы. По их словам, застройщик нарушил строительные нормы и требования проектной документации, продав цокольные помещения для инженерных коммуникаций и нужд ОСИ в частную собственность. В поисках справедливости карагандинцы обратились не только в суд, но и в редакцию ekaraganda.kz.

Общедомовые системы отопления, водоснабжения и канализации в многоквартирном жилом доме по улице Сатыбалдина, 28/4, оказались внутри закрытых частных помещений, доступ в которые для жильцов ограничен. Это делает невозможным профилактику, ремонт и аварийное обслуживание инженерных сетей, противоречит требованиям СНиПов, строительных регламентов и положениям Закона «О жилищных отношениях», рассказывают карагандинцы.

Ссылки по теме26 Ноября 2025В Караганде на Архитектурной затянулся ремонт ливнёвки: жители жалуются на ямы и тёмную дорогу

Кроме того, по словам председателя ОСИ, если в доме происходят аварии, то доступа к коммуникациям, чтобы оперативно устранять эти проблемы, у жильцов нет. Карагандинцы на протяжении нескольких месяцев пытаются решить вопрос мирным путём: предлагают медиативное соглашение, готовят технические решения и направляют обращения через суд и официальные каналы связи. Но собственники помещений и застройщик, рассказывают люди, игнорируют предложения и отказываются сотрудничать. Поэтому иски в суде стали вынужденной мерой и последним способом защитить безопасность здания, восстановить законный порядок использования инженерных систем и обеспечить дому надёжную эксплуатацию.

Этот многоквартирный дом был сдан в эксплуатацию в 2020 году, и жители в итоге создали ОСИ в 2023 году, поскольку ни один КСК не захотел его обслуживать — именно из-за ситуации с цокольным этажом и отсутствия доступа к коммуникациям.

«Основная цель нашего обращения в суд – не конфликт, а стремление прийти к медиативному соглашению, чтобы привести общедомовые инженерные системы – отопления, водоснабжения, канализации – в соответствие с требованиями строительных и архитектурных норм, а также Закона РК "О жилищных отношениях". Это является гарантией безопасной эксплуатации жилого дома и комфортного проживания граждан. Но в нарушение пункта 2 статьи 31 этого Закона и требований проектной документации цокольные помещения, предусмотренные как нежилые общего пользования, предназначенные для нужд ОСИ или КСК, а также размещение инженерных коммуникаций, были реализованы застройщиком в частную собственность», — рассказывает председатель ОСИ многоквартирного дома по Сатыбалдина, 28/4, Мурат Курманали.

На судебном заседании, поделился карагандинец, главный инженер проекта подтвердил: указанные помещения предназначались для сервисной организации, но с обеспечением свободного доступа к инженерным системам для их эксплуатации и ремонта.

«А согласно требованиям СНиП РК об отоплении, вентиляции и кондиционированию способ прокладки трубопроводов должен обеспечивать их лёгкую замену при ремонте, эксплуатация систем – предусматривать проведение профилактических работ, ремонта, модернизации и реконструкции, технический осмотр систем – производиться не реже раза в квартал, с обязательной регулировкой арматуры и профилактическим ремонтом. Кроме того, ежегодно требуется промывка и опрессовка труб отопления – без этого в дом не поступит тепло. Согласно СНиПам, в цокольных этажах допускаются только кладовые жильцов, а стояки водоснабжения, запорная арматура, измерительные приборы и регуляторы давления должны размещаться в технических шкафах или коммуникационных шахтах со свободным доступом технического персонала в любое время суток. Однако застройщиком эти нормы нарушены: цокольные помещения проданы в частную собственность. Поэтому жильцы и ОСИ лишены возможности безопасной эксплуатации инженерных систем. Все коммуникации оказались внутри частных помещений – и у нас нет к ним доступа», — объясняет Мурат Курманали.

По словам карагандинцев, собственники цокольных помещений отказываются оплачивать расходы на содержание общего имущества, нарушая пункт 5 статьи 32 Закона РК «О жилищных отношениях».

«Собственники отказываются устранять аварии, ссылаясь на то, что коммуникации являются общедомовыми – а у нас уже были затопления помещений фекальными массами. Сейчас мы вынуждены за свой счёт проводить очистку общей канализации, поскольку застройщик не передал её в коммунальную собственность – мы писали об этом письма в акимат и госорганы. Владельцы цокольных помещений перекрыли общедомовые трубы бетонным покрытием – теперь у нас совсем нет доступа к инженерным коммуникациям. Поэтому признание наших законных требований о возвращении цокольных помещений в общую собственность дома – единственный способ обеспечить безопасность, техническую исправность и надежную эксплуатацию здания. Это и основа для достижения медиации между жильцами, застройщиком и собственниками нежилых помещений», — говорит Мурат Курманали.

Жильцы дома неоднократно предлагали заключить медиативное соглашение, направляли предложения по условиям медиации – но все они остались без ответа.

«Жильцы готовы к медиации и согласны на техническое решение, предусматривающее перенос всех общедомовых инженерных коммуникаций в отдельные помещения по периметру дома, чтобы к ним имелся свободный доступ. Мы не преследуем никакой материальной выгоды и действуем исключительно в интересах безопасности, правомерности эксплуатации и сохранности жилого дома», — заключает председатель ОСИ многоквартирного дома по Сатыбалдина, 28/4.

Пока же суды продолжаются: карагандинцы продолжают искать решение вопроса, встречаясь с застройщиками в судах. А во время очередного затопления, председатель ОСИ, не дождавшись реакции от собственников коммерческих помещений, был вынужден самовольно зайти на частную территорию и отключить дом от отопления. И после этого один из собственников подал на него заявление в полицию. Теперь ему грозит уголовная ответственность.

В отделе земельных отношений Караганды пояснили: цокольный этаж в данном случае является нежилым помещением. При таком раскладе единственные пути решения проблемы – это поиск компромисса с собственником или, если компромисс не найден – обращение в суд.

«В Законе РК "О жилищных отношениях" прописано, что подвалы и чердаки нельзя передавать в раздельную собственность. Однако в данном случае, согласно документам, это не подвал, а нежилое помещение на цокольном этаже. В Караганде немало таких домов, где на цокольных этажах есть нежилые помещения – но у них должны быть отдельные входы, и они не должны перекрывать доступ в общие помещения. Нежилые помещения, как правило, нельзя передавать в раздельную собственность: это приводит к спорам между жильцами и собственниками этих помещений. Жильцам в такой ситуации нужно обращаться в суд и оспаривать сделку купли-продажи, возвращать имущество в кондоминиум. Если это возможно – разделить помещение и эксплуатировать его часть, где проходят коммуникации дома, а если нет – то возвращать всё помещение», — пояснили в ведомстве.