Сделки с недвижимостью: за какие схемы с 2026 года будут доначислять налоги

- Олег Игоревич, могут ли изменения в данной сфере потенциально стать толчком для роста дарственных (договоров дарения) как способ обойти выплату налогов для покупателей и продавцов на рынке недвижимости?

- Исключать такую возможность нельзя. Действительно, формальное заключение договора дарения, прикрывающего фактическую куплю-продажу, может быть использовано как способ для уклонения от возникновения индивидуального подоходного налога. Но это достаточно рискованный и очевидно незаконный способ для оптимизации налогообложения. Если не касаться сделок между родственниками и иными близкими людьми, какова вероятность того, что абсолютно незнакомый человек подарит другому квартиру? В реальной жизни – практически нулевая. В силу этого, подобное «дарение» может быть очень легко выявлено при проверке.

- Если стороны фактически совершают куплю-продажу квартиры с передачей денег, но оформляют ее как договор дарения с целью ухода от налога на прирост стоимости, возникающего из-за владения менее двух лет, какие юридические риски возникают для обеих сторон?

- Такая сделка вносит в гражданском законодательстве название притворной. Это означает, что стороны направляют свою волю на создание какого-то юридического результата, но ту настоящую сделку, которую они на самом деле имеют в виду, они прикрывают некой внешней оболочкой. Статья 160 Гражданского кодекса РК устанавливает, что если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду.

Другими словами, если будет установлено, что дарение было притворной сделкой, а фактически между сторонами произошло возмездное отчуждение, то заключенный между сторонами договор будет считаться договором купли-продажи. Мне кажется, стоит ставить вопрос не о возможных юридических рисках сторон, а о том, что подобное поведение недопустимо.

Гражданское законодательство определяет, что лица должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, нравственные принципы общества. Закон говорит, что никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, а в случае несоблюдения требований суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Есть также принцип добросовестности налогоплательщика, закрепленный в пункте 2 статьи 8 Налогового кодекса, согласно которому не допускается извлечение налогоплательщиком выгоды из своих незаконных действий в целях получения налоговых выгод (налоговой экономии) и уменьшения налоговых платежей.

- Насколько высока вероятность того, что налоговые органы или другие заинтересованные лица - например, наследники дарителя, кредиторы - смогут оспорить такой договор дарения? По каким основаниям это может быть сделано?

- Дарение — это безвозмездная сделка. В римском праве это терминологически обозначалось как animus donandi, то есть намерение облагодетельствовать одаряемого, сознательное желание дарителя без какого-либо встречного представления передать имущество другому лицу. Если это требование не соблюдается, то речь о дарении вести нельзя.

Соответственно, если под дарением скрываются другие действия сторон, то заинтересованные лица, например, государство в лице налоговых органов или кредиторы дарителя, могут оспорить такой договор в суде. Скажем, согласно пункту 5 статьи 350 ГК кредитор вправе требовать признания недействительным любого действия должника, если докажет, что оно совершено с целью уклониться от ответственности за нарушение обязательства. Налоговые органы, в соответствии с компетенцией и задачами, вправе предъявлять в суды иски о признании сделок недействительными.

- Каковы последствия признания такого договора дарения недействительным (притворной сделкой)? К каким юридическим и налоговым последствиям это приведет для сторон?

- Как уже отмечалось выше, если будет установлено, что договор дарения прикрывает договор купли-продажи, то к договору будут применять правила последнего договора. Исходя из этого, при наличии совокупности других необходимых факторов (сделка совершена в период двух лет со дня приобретения, имеется прирост стоимости при продаже и другое), продавцу будет доначислен соответствующий налог. Вероятно, будут и иные налоговые последствия, но тут я не специалист.

- Помимо использования договора дарения, какие еще методы минимизации или ухода от налога на прирост стоимости при продаже недвижимости (владение менее двух лет) способны рассматривать граждане? Насколько законны и безопасны эти методы с юридической точки зрения?

- Мне кажется, что будет неправильным давать рекомендации по уклонению от налогообложения. Уплата законно установленных налогов, сборов и иных обязательных платежей является долгом и обязанностью каждого, установленной статьей 35 Конституции нашей страны. Согласно подпункту 1) пункта 3 статьи 13 Налогового кодекса, налогоплательщик обязан своевременно и в полном объеме исполнять налоговые обязательства. Если гражданин получил доход от продажи квартиры, то он должен оплатить налоги. Вопросы же законного налогового планирования стоит индивидуально обсуждать со своим налоговым консультантом.

- Например, сохраняет ли актуальность практика занижения стоимости в договоре купли-продажи? Каковы риски таких действий в свете нового законодательства?

- По-моему, это вопрос с заранее заложенным ответом из серии «перестали ли вы бить свою жену». Занижение стоимости в договоре — это еще один из примеров притворной сделки, в данном случае – притворной в части цены. Соответственно, она повлечет всё те же последствия, что и дарение, прикрывающее куплю.

В наш цифровой век вся информация настолько прозрачна, что установить занижение цены, сопоставив её с аналогичными объектами на рынке, не составляет никакого труда, было бы желание налоговых органов этим заниматься. Я бы очень не рекомендовал так поступать. Представьте, что такая сделка будет признана недействительной по какой-либо причине.

Общим последствием является так называемая реституция, то есть, согласно пункту 3 статьи 157-1 ГК, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Получается, что покупатель вернет продавцу квартиру, а вот продавец будет обязан вернуть только ту заниженную сумму, которая была указана в договоре. А передачу настоящей суммы надо еще будет доказать, что сделать будет очень непросто. Стоит ли овчинка выделки – пусть каждый решает сам.

- Спасибо за интервью!

Обзор законов: что грозит за уклонение от уплаты налогов при сделках с недвижимостью в РК

С 2026 года в Казахстане вступают в силу изменения в налоговом законодательстве, касающиеся сделок с недвижимостью. В частности, увеличивается срок владения объектом, необходимый для освобождения от уплаты налога на прирост стоимости — с одного года до двух лет. Это изменение призвано усилить контроль за недобросовестными схемами и уклонением от налогов.

В Казахстане при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее одного года (а с 2026 года — менее двух лет), возникает обязательство по уплате индивидуального подоходного налога (ИПН) со стоимости прироста. Доходом считается разница между ценой покупки и ценой продажи объекта. Ставка налога составляет 10% для физических лиц.

За уклонение от уплаты этого налога законодательство предусматривает широкий спектр ответственности: от административных мер до уголовных санкций, а также гражданско-правовые последствия. Наиболее распространённой формой нарушений являются занижение стоимости имущества в договоре или оформление сделки дарения вместо фактической купли-продажи.

Административная ответственность за занижение налогов закреплена в статье 278 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП). Штрафы варьируются в зависимости от статуса нарушителя: физические лица — 10 МРП, субъекты малого бизнеса и НПО — 20 МРП, среднего бизнеса — 50 МРП, крупного бизнеса — 80% от суммы занижения. Также предусмотрена пеня за каждый день просрочки. Непредоставление налоговой отчётности также карается: за первое нарушение — предупреждение, за повторное — штраф.

Если уклонение носит умышленный характер и касается крупных сумм, наступает уголовная ответственность. В статье 245 Уголовного кодекса РК установлены санкции за действия, направленные на сокрытие налогооблагаемой базы — это могут быть штрафы, исправительные работы, ограничение или лишение свободы до трёх лет. При уклонении в особо крупном размере (более 5000 МРП) срок заключения может достигать семи лет, с возможным лишением права заниматься определённой деятельностью. Однако если налогоплательщик добровольно погашает задолженность до вступления приговора в силу, он может быть освобождён от уголовной ответственности.

Отдельно стоит отметить гражданско-правовые риски, связанные с так называемыми притворными сделками — когда реальная купля-продажа оформляется как дарение, чтобы избежать налога. Согласно статье 160 Гражданского кодекса РК, такие сделки считаются недействительными. В этом случае налоговые органы будут рассматривать их по сути, а не по форме, и начислять налоги, как при обычной продаже.

Если такая сделка будет оспорена заинтересованным лицом — будь то налоговая, кредитор или наследник — и признана недействительной, стороны возвращаются в исходное положение. Однако покупатель рискует вернуть не фактически уплаченную сумму, а лишь ту, которая указана в договоре (например, при заниженной стоимости). Это может привести к серьёзным финансовым потерям.

Новые правила и уже действующие нормы предоставляют налоговым органам достаточно полномочий для выявления и пресечения попыток уклонения от налогообложения при операциях с недвижимостью. Цифровизация и доступ к рыночной аналитике позволяют быстро выявить расхождения между декларируемыми и фактическими суммами сделок. Поэтому любые схемы ухода от налога становятся всё более рискованными и убыточными для самих граждан.