Время дорогих квартир в Казахстане подходит к концу

Вторичное жилье уже теряет в цене. Согласно данным портала krisha.kz, цены на жилье в Казахстане снижаются уже второй месяц подряд. И это, стоит отметить, если ориентироваться на объявления о продаже, а при анализе реальных сделок картина выглядела бы еще более показательной.

«Есть разница между желаниями продавцов, то есть ценами, указанными в объявлениях на сайтах, и реальными сделками купли-продажи. В регионах Казахстана дисконт может достигать 20-25%, а в таких городах, как Алматы и Астана, он составляет от 5% до 15%. То есть продавцы идут на уступки. Если бы статистика учитывала именно цены реальных сделок, картина выглядела бы совсем иначе», – уверен эксперт рынка недвижимости Александр Пак.

По его мнению, то, что происходит сейчас, – это не обвал рынка, а охлаждение перегретого сегмента вторичного жилья. Цена все меньше определяется желаниями продавца и все больше – реальной платежеспособностью населения.

«Главная причина – падение покупательской способности. Доходы населения не успевают за стоимостью недвижимости и ипотечными платежами. Люди хотят купить жилье, но все чаще просто не проходят по банку. Вторая причина – высокая психологическая неопределенность. Покупатели ждут: что будет с долларом, ипотекой, налогами, ценами и экономикой в целом. В такой ситуации люди откладывают решение о покупке. Третья причина – большое количество переоцененных объектов. Многие собственники до сих пор живут в ценах прошлого года и не принимают реальность рынка. Но сегодня покупатель стал намного жестче считать деньги. Я бы сказал так: рынок перестал прощать ошибки в цене. Конфликт между ожиданием продавцов и возможностью покупателей именно сейчас прослеживается очень четко, когда цены вздулись, а финансовых возможностей у покупателей нет», – говорит эксперт.

Сейчас рынок начинает переходить от эмоций к экономике. Хорошие квартиры по адекватной цене быстро находят своего покупателя. Что касается планов по снижению с 1 июля предельной ставки по ипотеке с 25% до 20%, то этот позитивный шаг не сможет разогреть стагнирующий рынок и не станет основанием для роста цен.

«Эксперты редко говорят такие слова, как "однозначно" или "уверен на 100%", но здесь я скажу "однозначно" и что "уверен на 100%" приведет к сокращению числа одобренных кредитов. Банки, вероятнее всего, просто ужесточат требования – повысят первоначальный взнос, введут еще какие-то дополнительные условия. При этом интерес казахстанцев к ипотеке не снизится, но реальных возможностей ее получить станет намного меньше», – отметил Александр Пак.

Продавцы завысили ценники – рынок ответил падением спроса. Впрочем, эксперты уверены, что спрос на покупку квартир будет существовать всегда – вопрос лишь в том, насколько высоким (или же низким) он окажется.

На этом фоне очень интересны данные бюро национальной статистики: с начала года на рынке фиксировалось устойчивое снижение числа сделок: в январе количество сделок купли-продажи жилья сократилось на 47,8% по сравнению с декабрем 2025 года, а в феврале показатель снизился еще на 1,2% относительно января. Однако уже в марте, на фоне начавшегося снижения цен, число сделок выросло на 3,9%, а в апреле, когда цены продолжили снижаться, рост составил еще 23,4% по сравнению с мартом.

«Сейчас рынок постепенно выходит из состояния перегретых ожиданий и становится более "трезвым". Второй месяц подряд аналитика показывает снижение цен в объявлениях, и это уже не случайность, а реакция рынка на снижение платежеспособного спроса», – объясняет эксперт по инвестициям в недвижимость, советник президента Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко.

Как отмечает эксперт, мы входим в этап коррекции и очень избирательного спроса. Покупатель стал считать деньги намного внимательнее: дорогая ипотека, сложнее одобрения, общая осторожность в экономике – все это влияет на скорость принятия решений. При этом рынок сейчас сильно разделился. Переоцененные объекты, особенно без ремонта, без локации и без понятной ценности для покупателя, действительно начинают «стоять» и постепенно уступать в цене. А качественные объекты в хороших районах, особенно в Алматы, все равно продаются – просто уже не по принципу «выставил и забыл».

«Но я бы не говорила о каком-то резком падении или кризисе. Думаю, ближайшие месяцы будут рынком переговоров. Торг, скидки, рассрочки, более гибкие условия – этого станет больше. И выигрывать будут не те продавцы, которые просто держатся за старую цену, а те, кто умеет правильно позиционировать объект, создавать доверие и работать с покупателем профессионально», – подытожила Нина Лукьяненко.