Конец эпохи иждивенчества: казахстанцев обязали содержать общедомовое имущество

Кого допустят к управлению домами

Необходимость поправок возникла после того, как в первоначальной редакции жилищной реформы, запущенной в стране в начале 2020 года, обнаружились юридические пробелы и недоработки.

Как пояснил главный специалист отдела жилищной инспекции Шымкента Кайрат Курманбаев, именно эти недочеты стали поводом для критики со стороны главы государства, после чего была запущена масштабная годовая работа по исправлению закона.

«Продолжилась работа по внесению в законодательство изменений и дополнений. Рабочая группа в составе депутатов мажилиса РК, местных представительных органов и председателей ОСИ, УК, ассоциаций, занятых в отрасли, работала целый год. Принимались предложения, пожелания, обсуждались все спорные моменты. Было свыше 20 рабочих заседаний, и в июле президент Республики Казахстан подписал Закон РК "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, предпринимательства и деятельности экспортно-кредитного агентства". В октябре эти изменения вступили в силу», — рассказал Кайрат Курманбаев.

В первую очередь изменения коснулись формы управления домами, и это первое новшество для каждого собственника квартиры. Ранее жильцы могли выбирать между ОСИ (объединение собственников имущества) и ПТ (простым товариществом).

«Простое товарищество сейчас исключено. Осталось ОСИ и непосредственное совместное управление (НСУ), которое пришло на смену ПТ. Вот из этих двух видов формы управления объектом кондоминиума шымкентцы и должны выбирать», — пояснил эксперт.

При этом в доме, где более 35 квартир, жильцы не могут управлять объектом кондоминиума самостоятельно. Им обязательно нужно нанимать для управления управляющую компанию.

В домах с меньшим количеством квартир (до 35) жители, зная и доверяя друг другу, могут управлять домом сами (НСУ), но если захотят — могут привлечь специализированную организацию. Это условие введено для повышения качества управления и отчетности в больших домах.

Для повышения качества работы и отчетности управляющих компаний законодательство ввело обязательное требование к квалификации. Чтобы заниматься управлением кондоминиумом, компания должна иметь в своем штате специалиста с официально подтвержденной квалификацией и сертификатом, который выдается аккредитованными центрами в соответствии с международным стандартом ГОСТ ISO/IEC 17024-2014.

Ключевая философия: квартира – моя, дом – наш

Ужесточение требований к выбору формы управления и квалификации менеджеров — это только часть реформы. Ее главная цель — искоренение иждивенчества и создание юридических гарантий для накопления средств на ремонт общего имущества.

Как подчеркнул Кайрат Курманбаев, ключевой посыл инициаторов реформы был в изменении мировоззрения собственников:

«До сих пор еще есть владельцы квартир, которые считают, что проблемы их дома должен решать акимат. В основе же этой реформы лежит принцип: квартира — моя, а дом — наш. То есть это ваша общая собственность. Нельзя от нее отказываться, нельзя говорить, что я не буду за это платить. Поэтому в Закон РК "О жилищных отношениях" ввели поправки в статьи 34, 34-1, которые обязывают каждого собственника нести расходы на содержание общего имущества. Иными словами, если вы владеете имуществом, вы обязаны его содержать. Это и есть искоренение иждивенчества», – подчеркнул эксперт.

Именно обязанность по содержанию объекта кондоминиума привела ко второму важному новшеству, которое призвано обеспечить прозрачность и сохранность денег жильцов.

Теперь каждый объект кондоминиума обязан иметь два отдельных банковских счета:

- Текущий счет: используется для ежемесячных эксплуатационных расходов на содержание общего имущества (дератизация, дезинфекция, подготовка систем к сезону и т. д.) и текущего ремонта.

- Накопительный счет: средства с этого счета направляются исключительно на капитальный ремонт (замена кровли, ремонт фасада, общедомовых инженерных систем и замена лифтов).

Важно: закон устанавливает обязательный ежемесячный минимальный взнос на капитальный ремонт в размере 0,005 МРП за квадратный метр площади. При этом, по словам специалиста, утвержден минимальный размер взносов по управлению и содержанию общедомового имущества дома по городу Шымкенту 27,3 тенге за квадрат. Эта сумма должна ежемесячно собираться для обеспечения нормального функционирования дома и своевременного ремонта.

«Эта двухсчетная система, можно сказать, гарантия сохранности денег, – поясняет специалист. – Владельцы квартир ежемесячно отчисляют на накопительный счет минимальный взнос. Потратить эти деньги можно только на целевое назначение — капремонт — и только при наличии положительного решения общего собрания собственников. Например, председатель не может просто пойти и взять эти деньги, чтобы оплатить штраф или текущие расходы. Они защищены законом».

Требование стало дополнительным механизмом контроля, который отсутствовал в прежней системе КСК, где все средства могли храниться на одном счете, что часто приводило к их нецелевому расходованию и банкротству.

Нотариальная надпись против должников

И хотя двухсчетная система создала юридические гарантии для накоплений, она не устранила проблему неплатежей. Основная проблема в мировоззрении определенной категории жильцов, которые до сих пор считают, что «в квартире мое, а за пределами квартиры — ничейное или государственное». Чтобы обеспечить участие всех собственников в содержании общего имущества, закон предусмотрел более четкий и эффективный механизм работы с должниками.

Главным нововведением стало упрощение процедуры взыскания долгов по обязательным текущим взносам и отчислениям на накопительный счет за счет внедрения института нотариальной надписи, которое, по словам Кайрата Курманбаева, направлено на устранение прежних трудностей.

«Теперь на всех неплательщиков, которые не платят более двух месяцев, представители управляющих компаний могут воздействовать через нотариальную надпись. Если раньше нужно было обращаться в суд, то сейчас новый механизм взыскания долгов позволяет поставить арест на счет и заставить неплательщика вернуть долги. Этот алгоритм уже вступил в силу, и председатели ОСИ или управляющие компании уже могут это делать – воздействуя на неплательщиков», — поясняет специалист, подчеркивая, что такой механизм значительно ускоряет процесс взыскания, исключая длительное судебное производство.

Таким образом, нотариальная надпись в корне меняет ситуацию с безнаказанными неплатежами. Если раньше жильцы-должники могли месяцами игнорировать письма и длительные судебные иски, то теперь вся процедура сведена к автоматическому принуждению. Кайрат Курманбаев подчеркивает, что этот механизм направлен в первую очередь на обеспечение неотвратимости исполнения обязанности по содержанию общедомового имущества.

Прозрачность и временное управление

Кроме того, реформа внесла ясность в вопрос финансовой ответственности и отчетности. Если в прежней системе КСК отчеты часто были формальностью, то для новых форм управления (ОСИ и НСУ) установлены строгие требования к прозрачности.

«Мы видим, что в домах, где председатели или управляющие компании бездействуют или не предоставляют информацию, возникают недоверие и, как следствие, неплатежи. Поэтому в законе прописана обязательная отчетность перед собственниками, — продолжает специалист. — Председатель ОСИ обязан представлять ежемесячный отчет по управлению объектом кондоминиума – до двадцатого числа месяца, следующего за отчетным периодом, и годовой отчет по управлению объектом кондоминиума – до 1 апреля года, следующего за отчетным, на собраниях по всем расходам с текущего счета и по движению средств на накопительном счете. Отчеты должны быть прозрачными и доступными для каждого собственника».

Управляющие компании обязаны предоставлять жильцам ежемесячные отчеты и за каждый финансовый год. При этом эта деятельность находится под контролем жилищной инспекции акимата Шымкента.

Установленные законом нормы о финансовой ответственности и взыскании долгов эффективны только при наличии в доме работоспособного органа управления. Главная цель реформы — обеспечить каждому дому хозяина и сохранить жилищный фонд. Поскольку законодательство отменило одну из прежних форм управления (простое товарищество) и установило новые строгие правила для ОСИ и НСУ, у жителей многоквартирных домов больше нет возможности «повиснуть в воздухе».

«Если собственники жилья уклоняются от определения формы управления, то жилищная инспекция на конкурсной основе будет назначать туда временных управляющих», — подчеркивает Кайрат Курманбаев.

Необходимость таких жестких мер подтверждается проблемами переходного периода. Многие многоквартирные дома так и не смогли выбрать форму управления, а бывшие ПКСК (КСК), по данным жилищных инспекций, намеренно затягивали процесс передачи документации и накопительных счетов. Введение временного управления позволяет оперативно восстановить обслуживание и предотвратить дальнейшее разрушение.

Спикер подчеркивает, что эта мера вынужденная, но необходимая для сохранения жилого фонда.

«Дом все равно не должен быть без хозяина, иначе он развалится. Главная необходимость реформы как раз и была в том, чтобы дома не рушились и жильцы смотрели за своим общедомовым имуществом», — резюмирует специалист.