Первичка, вторичка, мегаполисы: как меняется карта цен на жильё в Казахстане

Ускорение роста цен наблюдается не только в стране, но и в целом по миру, затрагивая практически все сегменты экономики. Одним из наиболее чувствительных направлений стал рынок жилья — именно здесь зафиксированы самые заметные изменения.

На первичном рынке недвижимости в октябре цены выросли на 13,1%, а на вторичном — на 11,6%. Однако средние цифры не отражают реальной картины: в отдельных городах рост оказался значительно выше. В Павлодаре стоимость нового жилья увеличилась на 24,2%, в Конаеве — на 17,8%. В Алматы, Шымкенте, Кызылорде и Астане удорожание также превысило средний уровень по стране. В четырнадцати городах рост был более умеренным, а в шести из них он не превысил 5%.

Похожая ситуация наблюдается на вторичном рынке. Лидерами роста стали Алматы, Павлодар, Талдыкорган, Актобе, Туркестан и Шымкент. В других городах темпы удорожания оказались значительно ниже, а в ряде регионов рост цен не достиг уровня инфляции. Это подчёркивает серьёзный дисбаланс между динамично развивающимися мегаполисами и областными центрами.

Эксперты объясняют ускорение цен в крупных городах сразу несколькими факторами. Рост миграционного спроса формирует устойчивую потребность в жилье, которую рынок не успевает удовлетворять. Крупные города концентрируют экономические ресурсы и более высокие доходы населения, что также толкает стоимость квадратного метра вверх. Ограниченность земли, особенно в престижных и центральных районах Алматы и Астаны, усиливает давление на цены.

Рост стоимости жилья в 2025 году связан и с изменениями в законодательстве. Одним из ключевых факторов стало решение о повышении НДС с 12% до 16% с 2026 года. Застройщики заранее начали включать будущие налоговые изменения в стоимость проектов, а население активно старается приобрести квартиры до подорожания. Это создало дополнительный спрос и подтолкнуло цены как на первичном, так и на вторичном рынках.

Важную роль сыграли и поправки в закон о долевом строительстве. Новые требования ужесточили правила продаж, обязали застройщиков получать гарантии и разрешения, а акиматы — усилили контроль над стройками. Эти меры сделали рынок более прозрачным, но одновременно сузили предложение, что тоже повлияло на рост цен.

Сезонный фактор традиционно оказывает влияние на рынок недвижимости. Летом и ранней осенью спрос увеличивается, и в текущем году сезонность наложилась на ожидания повышения НДС и изменения в правилах долевого строительства, усилив давление на цены. Дополнительным фактором стал рост курса доллара: подорожание импортных материалов увеличило себестоимость строительства, а продавцы на вторичном рынке стремились корректировать цены вслед за курсовой динамикой.

На фоне общего обсуждения причин роста цен в обществе часто звучит мнение, что удорожание связано с запуском льготных ипотечных программ. Однако эксперты опровергают это утверждение. Льготные программы, включая инструменты жилищных строительных сбережений, не создают ажиотажного спроса. Они работают по накопительной модели, имеют ограниченные лимиты и направлены на поддержку доступа к жилью для определённых категорий граждан. Более того, застройщики, участвующие в госпрограммах, обязуются фиксировать цены на три года, что, наоборот, оказывает сдерживающее влияние.

Несмотря на рост цен, Казахстан остаётся страной с наиболее доступным жильём среди государств СНГ. По данным Numbeo, индекс цен на недвижимость в РК составляет 9,7, что значительно ниже показателей России, Кыргызстана, Узбекистана, Беларуси и Армении. Это говорит о том, что даже на фоне инфляции рынок сохраняет относительную доступность в международном сравнении.