Ипотека под давлением: почему казахстанские банки массово приостановили выдачу жилищных кредитов

Причина – неофициальная, но очевидная: повышение базовой ставки Нацбанка до 18% и грядущее ограничение по годовой эффективной ставке вознаграждения, которое с 1 ноября не должно превышать 20%.

Время высокой ставки

10 октября Национальный банк резко повысил базовую ставку на 1,5 процентного пункта – до 18%. По словам заместителя председателя Нацбанка Берика Шолпанкулова, это решение продиктовано борьбой с инфляцией, которая по итогам сентября достигла 12,9%.

«Инфляция – бич всего, снижение стоимости наших денег. Мы подняли базовую ставку, тем самым мы стимулировали сберегающий фактор для того, чтобы деньги на депозите уже не съедались инфляцией. Ответ в том, что политика Национального банка – это сдерживание инфляции и стабильность финансовой системы. Наши действия направлены на защиту средств людей. Если бы базовая ставка не поднималась, а инфляция всё росла, то стоимость денег терялась бы, и тем самым у населения появлялось бы сомнение в стабильности финансовой системы и доверие в тенге», – пояснил он во время обсуждения проекта закона РК «О банках и банковской деятельности в РК» в Мажилисе.

Однако для банков повышение ставки означает рост стоимости фондирования и снижение маржи. При этом ограничение по ГЭСВ до 20% фактически сжимает «коридор прибыли» до минимума. Для многих финансовых институтов выдача ипотеки в таких условиях становится экономически нецелесообразной.

Кто остался на рынке

Пока одни банки замораживают ипотеку, другие продолжают работать, хотя и с осторожностью.

Freedom bank активно продвигает ипотеку до 70 млн тенге сроком до 20 лет, со ставкой от 7,2% до 19,7%.

Fortebank возобновил прием заявок на ипотеку под залог недвижимости – до 200 млн тенге, ставка 21,5% (ГЭСВ – до 25%).

Банк ЦентрКредит предлагает несколько программ, включая «7-20-25» и JAÑA ипотеку, со ставками от 0,1% до 22,5%.

Отбасы банк продолжает выдавать кредиты по системе жилстройсбережений – ставка 7% годовых (ГЭСВ до 9%).

Банки Bereke и Евразийский, по данным call-center, не выдают жилищные займы уже более года.

У Halyk bank прием новых заявок по программе ипотечного жилищного кредитования «7-20-25» временно закрыт в связи с отсутствием лимита.

Временная реакция или начало кризиса?

Заместитель председателя Агентства по регулированию и развитию финансового рынка Олжас Кизатов считает, что приостановка – реакция на резкое изменение условий, а не сигнал системных проблем.

«Всё-таки я думаю, что сейчас эта реакция банков на изменение базовой ставки была временной. Мы сейчас уже видим, что некоторые банки уже открывают свои отдельные рыночные ипотечные программы. Поэтому это была такая разовая реакция на повышение ставки. Я думаю, что сейчас банки наблюдают», – отметил он во время обсуждения проекта закона РК «О банках и банковской деятельности в РК» в Мажилисе.

Тем не менее эксперты полагают, что проблема глубже.

Кто возьмет ипотеку под 23%?

Финансовый аналитик Арман Бейсембаев убеждён, что ситуация на рынке – не кризис, а естественное следствие абсурда рыночных ставок.

«Смотрите, в данном случае мы говорим о рыночной ипотеке. Она и раньше была недоступна, она и сейчас недоступна. Поэтому от того, что они там что-то приостановили, вряд ли это что-то изменится. Какая разница, берёте вы ипотеку под 18% или 23%? Это всё равно безумие. Я не знаю ни одного человека, который готов платить по 550 тысяч тенге в месяц за квартиру средней руки. Это не про жильё, это про спекуляцию», – говорит эксперт.

По его словам, реального платежеспособного спроса на рыночную ипотеку не существует. Большинство сделок совершаются либо обеспеченными гражданами, которые гасят кредит в течение года-два, либо в рамках спекулятивных схем на рынке недвижимости.

«Скорее всего, уйдут спекулятивные и коррупционные деньги. Но реальный рынок от этого не пострадает, ведь льготная ипотека остаётся», – добавляет Бейсембаев.

Что будет с ценами на жилье

Эксперты не ожидают обвала. Приостановка рыночной ипотеки может остановить рост цен, но не привести к их обрушению. Казахстанский рынок жилья неэластичен: продавцы не спешат снижать стоимость, даже при падении спроса.

По оценке Бейсембаева, возможна коррекция на 20-30%, но не более. А дальнейшую динамику определят новые законодательные инициативы в сфере недвижимости.

Повышение базовой ставки – шаг к макроэкономической стабильности, но станет ли он ударом по доступности жилья покажет время.