КСК и ОСИ: что делать и когда реорганизовывать

При проведении общих собраний в домах, где имеется КСК, собственникам квартир разъясняли: зарегистрированные и работающие кооперативы собственников помещений (квартир), потребительские кооперативы собственников квартир, нежилых помещений, потребительские кооперативы, могут продолжать работать по управлению многоквартирным жилым домом до 1 июля 2022 года. Имеются здесь и проблемные вопросы – низкая активность участия жильцов квартир собраниях, отсутствие кандидатуры в председатели ОСИ, выбор сервисной обслуживающей компании, увеличение оплаты за содержание общего имущества объекта кондоминиума (текущий, сберегательный счет).

Речь о создании ОСИ вместо КСК велась еще в 2019 году, и тогда областное управление энергетики и ЖКХ заверяли: КСК без работы не останутся. Предполагалось, что КСК будут работать до июля 2020 года, и за это время жители многоквартирного дома должны избрать Совет дома, председателя ОСИ и зарегистрировать кондоминиум, если он не был оформлен, чтобы у каждого дома был свой денежный счет. КСК, делился руководитель ведомства Улантай Усенов, в будущем могут стать аналогами сервисных компаний и продолжать работу, выставляя счета за услуги. Пояснял он и детали бытовых моментов: опрессовка труб, уборка подъездов, освещение на первом этаже – это будет услуга, тоже предназначенная для ОСИ. Но и жителям, добавлял Улантай Толеутаевич, не должно быть все равно, что происходит в их доме. С введением ОСИ жители так же должны будут оплачивать ежемесячные взносы – так обеспечится прозрачный расход средств. ОСИ предполагается к созданию только для одного многоквартирного дома, а его председателю нужно будет заключать договор с обслуживающими дом и его инженерные системы компаниями.

Руководитель отдела ЖКХ управления энергетики и ЖКХ Карагандинской области Айжан Сабировна Туленова рассказывает: сейчас в Карагандинской области зарегистрировано 5 ОСИ, а еще 5 находятся на регистрации. Касательно деятельности КСК, зарегистрированные и работающие до внесения изменений в Закон РК «О жилищных отношениях», который введен в действие 7 января 2020 года, кооперативы собственников помещений (квартир), потребительские кооперативы собственников квартир, нежилых помещений, потребительские кооперативы могут работать до 1 июля 2022 года. По достижении этого времени КСК должен реорганизоваться в управляющию компанию или сервисную компанию, и уже в новом статусе продолжить свою деятельность по обслуживанию домов, но только в случае если они будут выбраны ОСИ или простым товариществом. Если жители недовольны работой КСК, поясняет Айжан Сабировна, они могут не дожидаясь срока создавать в своем доме объединение собственников имущества (ОСИ) либо простое товарищество (ПТ).

- Айжан Сабировна, а ожидаются ли штрафы для тех, кто еще не создал ОСИ в своем доме?

- На сегодняшний день такие штрафы Законом не предусмотрены.

- Есть сведения, что в других городах Казахстана (в Алматы, к примеру) жители получают два счета: один из КСК, другой – из ОСИ, и получается, что они должны платить двойную цену. Не будет ли у нас такой путаницы? Не будет ли манипуляций с квитанциями? Куда обращаться, если жители столкнулись с таким?

- Для предотвращения такой ситуации перед тем, как создать ОСИ, собственники определенного многоквартирного жилого дома должны протокольно отказаться от услуг КСК. Для этого жильцам необходимо провести общее собрание, где должны быть обговарены все эти нюансы. После получения подписанного протокола об отказе представители КСК отправляют уведомление в Расчетный сервисный центр о прекращении предоставления услуг по данному дому. Если КСК отказываются проводить данные мероприятия жители могут обратиться в суд.

- А как быть с тем, что сейчас продолжаются карантинные ограничения, и массовые встречи под запретом?

- Альтернатива есть. Если не получается провести собрание – в данном случае, этого просто нельзя делать – можно провести поквартирный опрос инициативной группой дома. Есть типовое приложение – опросник – который нужно будет заполнить. Каждый собственник отвечает, вопрос решается. Затем инициативная группа отправляется в КСК и предоставляет полученные сведения. Но здесь принцип таков, что если 51% - за, то решение принято.

- Кто обслуживает ОСИ? Расскажем схему действия на практике.

- Давайте сначала определим что такое ОСИ: это юридическое лицо в некоммерческой форме, создаваемое только собственниками квартир и нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома. Главный принцип ОСИ – «1 дом, 1 ОСИ, 1 счет». При создании ОСИ обязательно из числа собственников квартир, нежилых помещений дома избирается председатель, совет дома и ревизионная комиссия. Председатель ОСИ осуществляет функции управления – то есть привлекает по договору управляющие или сервисные организации, заключает договоры с подрядчиками, коммунальными службами и контролирует объемы и виды выполненных работ, их оплату по своему объекту кондоминиума. Он подписывает все акты выполненных работ, но при этом контроль и мониторинг остается за жильцами дома. Также хочется отметить, что если ранее, по старой редакции Закона, отчет предоставлялся раз в год, то по новому Закону он предоставляется ежемесячно.

Совет дома и ревизионная комиссия также избираются из числа собственников квартир. Их задача – контролировать деятельность ОСИ или доверенного лица простого товарищества.

- Кстати, Простое товарищество – оно юридически проще? Меньше отчетности, меньше бумаг для оформления...

- Да, простое товарищество также является формой управления. Оно предполагает механизм, когда собственники определяют доверенное лицо – но не юридическое, а физическое. Выбранный человек действует на основании доверенности, выданной всеми собственниками квартир и нежилых помещений. Простое товарищество не надо регистрировать в органах юстиции: оно регистрируется только в реестре, который ведет местный исполнительный орган в лице жилищной инспекции.

- Если до сих пор не выбран старший по дому, или если его нет вообще – что делать?

- Здесь надо понимать, что собственники квартир, нежилых помещений обязаны принимать меры по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации. Если не ухаживать за домом, в конце концов, это ведь приведет к обрушению здания. Чтобы не доводить до такого состояния, жителям нужно проявить сознательность и взять в свои руки уход за домом. Благодаря главному принципу ОСИ жители могут ремонтировать ту часть дома, которая действительно требует ремонта, следить за ходом работ и оплачивать их уже по факту.

- РСД – расчет по содержанию дома за квадратный метр, как нам известно, станет дополнительным тарифом при введении ОСИ. Это действительно так? Кто будет рассчитывать эти цифры?

- Сейчас местными исполнительными органами проводятся расчеты минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержания общего имущества объекта кондоминиума, который будет утвержден региональными маслихатами. Эти расчеты еще в работе, и жители на общем собрании могут сами определить, какую сумму собирать на общедомовые нужды. Здесь хочу отметить, что жители должны открыть 2 счета – текущий и сберегательный. Текущий открывается для сбора средств на текущие нужды, а сберегательный – для сбора на проведение капитального ремонта дома. После 3 лет, при накоплении 50% от необходимой на капремонт суммы, жители смогут подать документы на получение займа в банке – это может быть любой банк второго уровня.

- Некоторые жильцы, будем откровенны, иной раз даже лампу на своих этажах вкрутить ленятся. Многим просто все равно, в каком состоянии их дом и подъезд. Целесообразно ли все-таки ОСИ?

- К нам на постоянной основе со всей области поступают жалобы от жителей на те или иные действия КСК – на качество услуг, на незаконные действия, на превышение полномочий и по другим вопросам. Кроме того, в настоящее время большинство КСК стали многодомными и открывают один счет на все дома – в итоге все средства уходят непонятно на какой дом, проследить их целевое использование никак нельзя. А преимущество ОСИ перед КСК в том что, жители накапливают средства только для своего дома, могут мониторить их поступления и целевое расходование.

- Когда в силу вступят ОСИ, как будет обстоять дело с должниками КСК? Ведь с КСК долги недобросовестных жителей никто не спишет.

- В первую очередь этот момент касается сознательности жителей. Эти долги в любом случае будут в силе – услуги КСК ведь когда-то были предоставлены. И квитанции жителям будут приходить до тех пор, пока они полностью не погасят долг – уже в ОСИ.

- Все-таки, что сейчас делать КСК? Насколько они в проблемном положении, учитывая, что нужно создавать ОСИ?

- КСК, как отмечалось выше, могут продолжать работать до 1 июля 2022 года. Если КСК реорганизуется в управляющию компанию, сервисную компанию, продолжить свою деятельность в новом статусе они смогут только если они будут выбраны ОСИ или простым товариществом. Сейчас многие КСК уже переходят в управляющию компанию или сервисную компанию.

- Когда жильцы создали ОСИ, и есть управляющая компания, документы по дому, которые вели КСК, передаются в управляющую компанию?

- Да. После того, как определенный дом создал ОСИ, документы и оборудование передаются туда на дальнейшее пользование. Если у КСК на обслуживании находилось несколько домов, то после создания ОСИ в этих домах оборудование, оплаты эксплуатационных расходов и другое делятся пропорционально по каждому дому.

- В чьем ведомстве будут находиться дворы и тротуары во дворе при ОСИ?

- Дворы и тротуры во дворах входят к придомовому земельному участку многоквартирного жилого дома. Земельный участок придомовой территории является единым и неделимым. Он принадлежит на праве общей долевой собственности всем участникам кондоминиума – а ими являются все собственники жилых и нежилых помещений объекта кондоминиума.

- То есть, ситуации, похожей на случай с домом по улице Шахтеров, 60, не возникнет? Просто так частный собственник не сможет по собственной воле возводить что-то во дворе жилого дома?

- Да, частные собственники извне уже не будут иметь шанса строить что-то во дворе. Если такое случится, жители вправе обратиться в суд. Однако и за строительство детской площадки, например, будут ответственны уже сами жители: двор – в их распоряжении.

- В данном положении, когда нужно создавать ОСИ, от нас, жильцов, что-то вообще зависит?

- Тут от жильцов зависит все – от выхода их на собрание до регистрации ОСИ либо ПТ. Собственники многоквартирного жилого дома уже сейчас могут брать в свои руки уход за домом, поскольку прекрасно знают все слабые места. Если по тем или иным причинам не получается создать либо зарегисирировать ОСИ или ПТ, жители всегда могут обратиться за помощью в местный исполнительный орган или получить консультацию.

- Если я хочу зарегистрировать ОСИ, каков мой алгоритм действий, помимо регистрации на портале egov.kz?

- Для создания ОСИ собственникам квартир необходимо провести собрание о создании ОСИ, избрать из состава собственников совет дома сроком на 3 года, председателя ОСИ на 1 год (юридическое лицо), избрать ревизионную комиссию или ревизора сроком на 3 года. Также необходимо утвердить устав ОСИ и подать документы о регистрации ОСИ в ЦОН.

Для государственной регистрации ОСИ, добавляет Айжан Туленова, в органы юстиции представляются 4 документа:

1) заявление по форме, установленной Министерством юстиции РК;
2) протокол собрания;
3) устав объединения собственников имущества;
4) квитанция или иной документ, подтверждающие уплату в бюджет регистрационного сбора за государственную регистрацию юридического лица.