Тәуелділік дәуірінің соңы: қазақстандықтарға жалпыүйлік мүлікті ұстауға міндеттелді

Үйді басқаруға кім рұқсат етіледі

Түзетулер қажеттілігі елде 2020 жылдың басында басталған тұрғын үй реформасының бастапқы редакциясында заңды олқылықтар мен кемшіліктер анықталғаннан кейін пайда болды.

Шымкент тұрғын үй инспекциясы бөлімінің бас маманы Қайрат Құрманбаев түсіндіргендей, дәл осы кемшіліктер Мемлекет басшысының сынына себеп болды, содан кейін заңды түзету бойынша ауқымды жылдық жұмыс басталды.

"Заңнамаға өзгерістер мен толықтырулар енгізу бойынша жұмыс жалғасты. ҚР Мәжілісі депутаттарының, жергілікті өкілді органдардың және ось, ҚК, қауымдастықтар төрағаларының құрамындағы жұмыс тобы бір жыл бойы жұмыс істеді. Ұсыныстар, тілектер қабылданды, барлық даулы мәселелер талқыланды. 20-дан астам жұмыс отырысы болды және шілде айында Қазақстан Республикасының Президенті "Қазақстан Республикасының кейбір заңнамалық актілеріне тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық, кәсіпкерлік және экспорттық-кредиттік агенттіктің қызметі мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы"ҚР Заңына қол қойды. Қазан айында бұл өзгерістер күшіне енді", - деді Қайрат Құрманбаев.

Өзгерістер, ең алдымен, үйді басқару формасына әсер етті және бұл әрбір пәтер иесі үшін алғашқы жаңалық. Бұрын тұрғындар осьтер (мүлік иелерінің бірлестігі) мен ПТ (жай серіктестік) арасында таңдау жасай алатын.

"Қазір қарапайым серіктестік алынып тасталды. Осьтер мен тікелей бірлескен басқару (NSU) қалды, оны pt ауыстырды. Кондоминиум нысанын басқарудың осы екі түрінің ішінен шымкенттіктер таңдау керек", - деп түсіндірді сарапшы.

Бұл ретте 35-тен астам пәтері бар үйде тұрғындар кондоминиум объектісін өз бетінше басқара алмайды. Олар міндетті түрде басқару үшін басқарушы компанияны жалдауы керек.

Пәтерлері аз үйлерде (35 — ке дейін) тұрғындар бір-бірін біліп, сене отырып, үйді өздері басқара алады (NSU), бірақ егер олар қаласа, олар мамандандырылған ұйымды тарта алады. Бұл шарт үлкен үйлердегі басқару мен есеп беру сапасын жақсарту үшін енгізілген.

Басқарушы компаниялардың жұмыс сапасы мен есептілігін арттыру үшін заңнама біліктілікке міндетті талапты енгізді. Кондоминиумды басқарумен айналысу үшін компания өз штатында ресми расталған біліктілігі мен сертификаты бар маманға ие болуы керек, оны ГОСТ ISO/IEC 17024-2014 халықаралық стандартына сәйкес аккредиттелген орталықтар береді.

Негізгі философия: пәтер-менікі, үй-біздікі

Басқару формасы мен менеджерлердің біліктілігін таңдауға қойылатын талаптарды күшейту реформаның бір бөлігі ғана. Оның басты мақсаты-тәуелділікті жою және ортақ мүлікті жөндеуге қаражат жинау үшін заңды кепілдіктер жасау.

Қайрат Құрманбаев атап өткендей, реформа бастамашыларының негізгі Жолдауы меншік иелерінің дүниетанымын өзгерту болды:

"Әлі күнге дейін әкімдік өз үйінің проблемаларын шешуі керек деп санайтын пәтер иелері бар. Бұл реформаның негізінде мынадай қағида жатыр: пәтер-менікі, ал үй — біздікі. Яғни, бұл сіздің ортақ меншігіңіз. Сіз одан бас тарта алмайсыз, Мен бұл үшін төлемеймін деп айта алмайсыз. Сондықтан "тұрғын үй қатынастары туралы" ҚР Заңына 34, 34-1-баптарға түзетулер енгізілді, олар әрбір меншік иесін ортақ мүлікті ұстауға арналған шығыстарды көтеруге міндеттейді. Басқаша айтқанда, егер сізде мүлік болса, оны ұстауға міндеттісіз. Бұл тәуелділікті жою", - деп атап өтті сарапшы.

Бұл кондоминиум объектісін күтіп ұстау міндеті екінші маңызды жаңалыққа әкелді, ол тұрғындардың ақшасының ашықтығы мен сақталуын қамтамасыз етуге арналған.

Енді әрбір кондоминиум мекемесінде екі бөлек банктік шот болуы керек:

- Ағымдағы шот: ортақ мүлікті ұстауға (дератизация, дезинфекция, жүйелерді маусымға дайындау және т.б.) және ағымдағы жөндеуге ай сайынғы операциялық шығындар үшін пайдаланылады.

- Жинақтау шоты: осы шоттан қаражат тек күрделі жөндеуге (шатырды ауыстыру, қасбетті жөндеу, жалпы үй инженерлік жүйелері және лифттерді ауыстыру) жұмсалады.

Маңызды: заң күрделі жөндеуге міндетті ай сайынғы ең төменгі жарнаны бір шаршы метр үшін 0,005 АЕК мөлшерінде белгілейді. Бұл ретте, маманның айтуынша, Шымкент қаласы бойынша үйдің жалпы үй мүлкін басқару және күтіп ұстау бойынша жарналардың ең аз мөлшері бір шаршы метрге 27,3 теңгені құрады. Бұл сома үйдің қалыпты жұмысын қамтамасыз ету және уақтылы жөндеу үшін ай сайын жиналуы керек.

"Бұл екі есептелген жүйе ақшаның сақталуына кепілдік деп айтуға болады", – деп түсіндіреді маман. - Пәтер иелері ай сайын жинақ шотына ең төменгі жарнаны аударады. Бұл ақшаны тек мақсатты мақсатқа жұмсауға болады — күрделі жөндеу-және меншік иелерінің жалпы жиналысының оң шешімі болған жағдайда ғана. Мысалы, Төраға айыппұлды немесе ағымдағы шығындарды төлеу үшін сол ақшаны алып кете алмайды. Олар заңмен қорғалған".

Талап бұрынғы ПИК жүйесінде болмаған қосымша бақылау механизміне айналды, онда барлық қаражат бір шотта сақталуы мүмкін, бұл көбінесе олардың мақсатсыз жұмсалуына және банкроттыққа әкелді.

Борышкерлерге қарсы нотариаттық жазба

Екі есеп айырысу жүйесі жинақтау үшін заңды кепілдіктер жасағанымен, ол төлем жасамау мәселесін шешкен жоқ. Негізгі мәселе — әлі күнге дейін "пәтерде менікі, ал пәтерден тыс жерде-адам немесе мемлекет жоқ"деп санайтын тұрғындардың белгілі бір санатының дүниетанымында. Барлық меншік иелерінің ортақ мүлікті ұстауға қатысуын қамтамасыз ету үшін заң борышкерлермен жұмыс істеудің нақты және тиімді механизмін қарастырды.

Қайрат Құрманбаевтың айтуынша, бұрынғы қиындықтарды жоюға бағытталған нотариаттық жазба институтын енгізу есебінен міндетті ағымдағы жарналар мен жинақтаушы шотқа аударымдар бойынша қарыздарды өндіріп алу рәсімін оңайлату басты жаңалық болды.

"Енді екі айдан артық төлемейтін барлық төлеушілерге басқарушы компаниялардың өкілдері нотариаттық жазба арқылы ықпал ете алады. Егер бұрын сотқа жүгіну қажет болса, қазір қарыздарды өндіріп алудың жаңа механизмі шотқа тыйым салуға және төлеушіні қарыздарын қайтаруға мәжбүр етуге мүмкіндік береді. Бұл алгоритм күшіне енді және ось төрағалары немесе басқарушы компаниялар мұны істей алады – төлеушілерге әсер ету арқылы", — деп түсіндіреді маман, мұндай механизм ұзақ мерзімді сот ісін жүргізуді қоспағанда, өндіріп алу процесін едәуір жеделдететінін атап өтті.

Осылайша, нотариаттық жазба жазасыз төлемдермен жағдайды түбегейлі өзгертеді. Егер бұрын борышкер тұрғындар бірнеше ай бойы хаттар мен ұзақ мерзімді сот процестерін елемей жүрсе, енді бүкіл процедура автоматты түрде мәжбүрлеуге дейін азаяды. Қайрат Құрманбаев бұл тетік бірінші кезекте жалпыүйлік мүлікті күтіп-ұстау жөніндегі міндетті орындаудың бұлтартпастығын қамтамасыз етуге бағытталғанын атап өтті.

Ашықтық және уақытша басқару

Сонымен қатар, реформа қаржылық жауапкершілік пен есеп беру мәселесіне айқындық әкелді. Егер бұрынғы ПИК жүйесінде есептер көбінесе формальды болса, онда басқарудың жаңа формалары үшін (осьтер мен NSU) ашықтыққа қатаң талаптар қойылады.

"Біз төрағалар немесе басқарушы компаниялар ұйықтап жатқан немесе ақпарат бермейтін үйлерде сенімсіздік және соның салдарынан төлемдер туындайтынын көреміз. Сондықтан заңда меншік иелері алдында міндетті есептілік жазылған, - деп жалғастырады маман. - Ось төрағасы кондоминиум объектісін басқару жөніндегі ай сайынғы есепті – есепті кезеңнен кейінгі айдың жиырмасыншы күніне дейін және кондоминиум объектісін басқару жөніндегі жылдық есепті – есепті жылдан кейінгі жылдың 1 сәуіріне дейін ағымдағы шоттан және жинақтаушы шоттағы қаражаттың қозғалысы бойынша барлық шығыстар бойынша жиналыстарда ұсынуға міндетті. Есептер әр меншік иесі үшін ашық және қол жетімді болуы керек".

Басқарушы компаниялар тұрғындарға әр қаржы жылы үшін ай сайынғы есептер беруге міндетті. Бұл ретте бұл қызмет Шымкент әкімдігінің тұрғын үй инспекциясының бақылауында.

Қаржылық жауапкершілік және қарыздарды өндіріп алу туралы заңда белгіленген нормалар үйде жұмыс істейтін басқару органы болған жағдайда ғана тиімді болады. Реформаның басты мақсаты-Әр үйдің иесін қамтамасыз ету және тұрғын үй қорын сақтау. Заңнама бұрынғы басқару нысандарының бірін (қарапайым серіктестік) жойып, ось пен NSU үшін жаңа қатаң ережелер орнатқандықтан, көпқабатты үйлердің тұрғындарында енді "ауада іліп қою"мүмкіндігі жоқ.

"Егер тұрғын үй иелері басқару нысанын анықтаудан жалтарса, онда тұрғын үй инспекциясы конкурстық негізде уақытша басқарушыларды тағайындайтын болады", — деп атап өтті Қайрат Құрманбаев.

Мұндай қатаң шаралардың қажеттілігі өтпелі кезеңнің проблемаларымен расталады. Көптеген көппәтерлі үйлер ешқашан басқару формасын таңдай алмады, ал бұрынғы ПИК (ПИК), тұрғын үй инспекцияларының мәліметтері бойынша, құжаттама мен жинақтау шоттарын беру процесін әдейі кешіктірді. Уақытша басқаруды енгізу техникалық қызмет көрсетуді жедел қалпына келтіруге және одан әрі бұзылудың алдын алуға мүмкіндік береді.

Спикер бұл шараның мәжбүрлі, бірақ тұрғын үй қорын сақтау үшін қажет екенін атап көрсетеді.

"Үй әлі де иесіз болмауы керек, әйтпесе ол құлап кетеді. Реформаның басты қажеттілігі үйлердің қирап қалмауы және тұрғындар өздерінің жалпы үй мүлкіне қарауы болды", - деп түйіндейді маман.